روس‌ها چگونه مسکن دبی را حبابی کردند؟

فردای اقتصاد نوشت: «وفور اخبار خوب یک اتفاق بد است» این شروع گزارش اکونومیست از وضعیت بازار ملک در دبی است. به نوشته این مجله، دبی در دو سال گذشته به دو دلیل با جهش تقاضا مواجه شد. موج اول تقاضا در ایام همه‌گیری به دلیل سهل‌گیری امارات درباره محدودیت‌های کرونایی بود. اما موج دوم پس از حمله روسیه به اوکراین آغاز شد؛ زمانی که بسیاری از روس‌ها و الیگارش‌ها به خرید خانه در دبی روی آوردند.

آمارهای رسمی تورم بخش خانه و تاسیسات را فقط ۰.۶ درصد در سال ۲۰۲۲ عنوان می‌کنند. اما به نوشته اکونومیست، این ارقام افزایش اخیر قیمت ملک و اجاره را نشان نمی‌دهد. بر اساس تخمین‌های شرکت ملکی CBRE اجاره آپارتمان در دبی طی یک سال منتهی به فوریه ۲۸ درصد افزایش یافته و به طور متوسط به ۱۰۰ هزار درهم (معادل ۲۷.۲ هزار دلار) رسیده است.

سه عامل این رشد را توضیح می‌دهد. اول، تقاضای ناشی از خریداران روسی و سایر تازه‌واردان این منطقه است. بسیاری از آنها تمایل دارند در مناطق لوکس دبی ساکن شوند. در جزیره مصنوعی «نخل جمیره» دبی، یک واحد دوخوابه که دو سال قبل ۱۰۰ هزار درهم اجاره داده می‌شد حالا به قیمت ۲۱۵ هزار درهم رسیده است.

عامل دوم، رونق شدید بازار خرید و فروش ملک است. متوسط هر فوت مربع آپارتمان در دبی به ۱۲۰۰ درهم رسیده که بالاترین رقم در حدود یک دهه گذشته است (بیش از ۳۵۰۰ دلار در هر متر مربع). کسانی که قبل از کرونا خانه خریده بودند، اکنون بیش از ۵۰ درصد سود کرده‌اند. این جهش قیمت‌ها، صاحب‌خانه‌ها را نیز برای اخذ اجاره بیشتر ترغیب کرده و آنها سقف قانونی افزایش ۲۰ درصدی را زیر پا گذاشته‌اند.

رشد تورم عمومی دیگر مساله‌ای است که انتظارات صاحب‌ملک‌ها را افزایش داده است. تورم سالانه در تابستان سال گذشته به ۷.۱ درصد رسید که بالاترین حد در ۱۴ سال اخیر بوده است. بخش مهمی از آن به دلیل جهش قیمت بنزین بود (برخلاف عمده کشورهای منطقه خلیج فارس، امارات به بنزین یارانه نمی‌دهد). تورم مواد خوراکی و نوشیدنی با وجود سقف‌های قیمتی روی برخی کالاها، در ماه فوریه به ۶ درصد رسید. حال آنکه بر اساس برآوردهای موسسه مشاوره‌ای کوپر فیچ، دستمزدها فقط ۲ درصد افزایش یافتند. به هر ترتیب این فضا بر قیمت ملک اثرگذار بوده است.

حالا بسیاری نگران آن شده‌اند که آیا بخش مسکن که به نوعی ستون فقرات اقتصاد دبی محسوب می‌شود بار دیگر حبابی شده یا خیر. در قرن ۲۱ دو بار سقوط سنگین در دبی رخ داده است. یک بار بعد از بحران ۲۰۰۸ که قیمت املاک در این منطقه نصف شد. بار دیگر نیز طی سال‌های ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۰ که قیمت‌ها حدود ۳۵ درصد کاهش یافت.

گرچه خریداران همچنان هجوم می‌آورند، اما به نظر می‌رسد اجاره‌ها به اوج رسیده است. به گزارش CBRE، در مرکز شهر دبی و نخل جمیره، در ماه فوریه نرخ اجاره باثبات و بعضا با کاهش جزئی همراه بوده است. به نظر می‌رسد اگر انتظارات تورمی صاحب‌خانه‌ها فروکش کند و خانه‌های جدید در بازار عرضه شوند، می‌توان به کاهش اجاره‌بها و قیمت‌های ملک امیدوار بود.