رکود عمیق در بازار مسکن طی چند سال گذشته باعث گردید تا شهرداری ها که عمده مبنای درآمد خود را بر صدور پروانه ساختمانی قرار داده اند با مشکلات عدیده ای روبرو شوند. ریشه این رکود عمیق در بازار مسکن آنچنان عمیق تر شده که به گفته بسیاری از کارشناسان برای رسیدن به شرایط ایده‌آل به برنامه‌های بلندمدت نیاز است و با برنامه‌های کوتاه‌مدت نمی‌توان چاره‌ای برای این مشکل اندیشید.
در این میان شهرداری اصفهان طی سالهای اخیر همواره، سیاست ارائه بسته های تشویقی را در دستور کار خود قرار داده و سعی دارد تا با در اختیار قراردادن این بسته ها علاوه بر حفظ درآمد خود با ارائه استراتژی تشویقی، به جنگ رکود موجود در بازار ساخت و ساز و تامین درآمد مالی خود باشد. اما آیا اساسا راهکار بسته های تشویقی عامل موثری برای تامین مالی شهرداری ها و رونق صنعت ساختمان خواهند بود؟
یکی از مهم ترین چالش هایی که در حال حاضر شهرداری ها ، با آن دست به گریبان اند، تامین منابع مالی مورد نیاز جهت انجام پروژه های عمرانی است. تلاش شهرداریها برای استفاده از منابع و بودجه داخلی خود، شامل انواع عوارض و درآمدهای مربوط به بهای خدمات، نیازهای مالی برای احداث زیرساختهای شهری و اجرای انواع پروژه های شهری را تامین نمی کنند. همچنین به دلیل بی ثباتی این منابع درآمدی که به عدم همکاری شهروندان، عدم ثبات پارامترهای اقتصاد شهری، شرایط سیاسی و اقتصادی حاکم بر کشور و نیز شرایط زیست محیطی نامطلوب در شهری مانند اصفهان و اثر معکوس افزایش نرخ عوارض بر درآمد شهرداریها باز می گردد، باعث شده، تا شهرداریها چاره ای به جز رو آوردن به منابع دیگر تامین مالی نداشته باشند.
تامین مالی در شهرهای بزرگ دنیا
راهکار تامین مالی، در برخي از كشورها مانند آمريكا، كانادا، انگليس و آفريقاي جنوبي، تكيه عمده درآمد شهرداري ها، بر ماليات و دارايي غيرمنقول (مشابه عوارض نوسازي در ايران( است؛ حال آنكه كشورهايي از قبيل فنلاند و سوئد، نسبت مهمي از درآمد خود را با دريافت سهمي از ماليات اشخاص و شركتها تأمين مي كنند. در كشورهاي اتريش و آلمان، قسمت مهمي از درآمد شهرداريها از محل عوارض دريافتي از مؤسسات انتفاعي و محلهاي كسب و كار، تأمين مي شود؛ در صورتي كه در ايتاليا تكيه عمده بر روي عوارض غيرمستقيم، تأمين كننده بخش اعظم درآمد شهرداريهاي اين كشور مي باشد.
با در نظر گرفتن ناپايداري درآمد حاصل از عوارض ساخت وساز و عوارض مازاد تراكم، مشكلات جدي اين درآمدها در اداره شهر و رسيدن به توسعه پايدار شهري، ضرورت جدی به جلب توجه مردم و سرمایه گذاران بخش خصوصی، بيش از پيش احساس مي شود.
راهکارهایی برای تامین مالی
یک کارشناس مسکن با بیان اینکه تقاضا برای املاک تجاری رو به کاهش است، معتقد است: با راه اندازی اپلیکیشن‌ها و کسب و کارهای نوپا به تدریج نیاز مردم هم در سطح عام و هم در سطح خاص از طریق نرم افزارهای مختلف قابل سفارش و تامین است.
بهروز ملکی با با یادآوری اینکه طی بیش از یک دهه اخیر شهرداری ها به دلیل نداشتن درآمد پایدار با مشکلات بودجه ای زیادی مواجه بودند، تاکید می کند: به دلیل اینکه شهرداری ها از درآمد پایدار محروم هستند، بنابراین 80 درصد درآمد این نهادهای عمومی غیردولتی از محل ساخت و ساز تامین می شود. عدم درآمد پایدار منجر شده تا شهرداری ها به صورت غیرعلنی از تجاری سازی‌ها حتی ساخت و سازهای تجاری غیرمجاز حمایت کنند و به صورت ضمنی موافق تجاری سازی باشند. همین موضوع باعث رشد و توسعه املاک تجاری در کشور به ویژه کلان شهرها شد که این املاک در کلان شهرهای تهران، اصفهان، تبریز و مشهد با حجم گسترده ای قابل مشاهده است. وی با اشاره به اینکه بسیاری از فعالان اقتصادی در املاک با کاربری مسکونی فعالیت اداری انجام می دهند معتقد است: یکی از پیشنهادات برای درآمد پایدار شهرداری، شناسایی این واحدها و صدور مجوز تغییر کاربری برای مالکان این واحدهاست تا ضمن قانونمند کردن محل فعالیت این کسب و کارها، یک درآمد پایدار برای شهرداری ایجاد شود.
راهکارهای متفاوتی برای تامین درآمد برای شهرداری ها ارائه شده است؛ آنطور که حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در بسته پیشنهادی نه گانه این وزارتخانه، مطرح می کند، می توان به نقش پررنگ شهرداری ها در رونق صنعت ساخت و ساز و تامین پایدار درآمد در هر شهر امیدوار بود. او می‌گوید: اولین پیشنهاد ما انتقال ماموریت وصول مالیات خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداریها، همچنین تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی است. مظاهریان، تصریح می‌کند: برای افزایش عرضه در بازار مسکن بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده دولت از خانه‌های خالی مالیات بگیرد. با توجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداریها اخذ این نوع مالیات توسط شهرداریها آسانتر انجام می‌شود و معتقدیم بهتر است که این مالیات صرف هزینه‌های بازآفرینی و عرضه مسکن اجتماعی در آن شهر شود.
جزییات بسته جدید شهرداری اصفهان
در بسته جدید تشویقی ساخت و ساز شهرداری اصفهان، در صورت پرداخت ۵۰ درصد از بدهی بابت ارزش افزوده حاصل از اجرای طرح‌های عمرانی شهرداری، عوارض زیربنا، پذیره و جرایم مربوط به آراء کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون به صورت نقدی، زمینه تقسیط سه ماهه برای مابقی بدهی فراهم خواهد شد. مدیر امور درآمد شهرداری اصفهان با تشریح جزییات بسته تشویقی ساخت و ساز شهرداری، می گوید: در بسته تشویقی ساخت و ساز شهرداری اصفهان، مطالبات شهروندان بابت عوارض ارزش افزوده تجاری، اداری، صنعتی، تراکم مسکونی و ... به صورت قسطی همراه با تخفیف دریافت خواهد شد.
نادر آخوندي، ادامه داد: مطابق با دستور العمل جدید، در صورتی که شهروند معادل ۳۰ درصد از بدهی خود بابت عوارض ارزش افزوده تجاری، اداری، صنعتی، تراکم مسکونی و تفکیک اراضی را به صورت نقدی پرداخت کند، علاوه بر تقسیط مابقی بدهی، مشمول ۲۰ درصد تخفیف نیز خواهد شد. وي، تاکید می کند: عوارض سالانه فعالان اقتصادی (کسب و پیشه) و همچنین صدور پروانه کسب که باید سالانه از سوی صاحبان شغل پرداخت شود، در صورت پرداخت حداقل ۵۰ درصد مبلغ به صورت نقدی، مابقی مبلغ تا ۶ ماهه اول سال آتی مهلت پرداخت خواهند داشت. مدیر امور درآمد شهرداری اصفهان، تصریح می کند: اعطای هدایای یاد شده، مستلزم تعهد پرداخت اقساط ماهانه در موعد مقرر توسط متقاضی است و در صورت عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت، مبالغ اهدایی، باز ستانده خواهد شد.
بسته امسال در تفاوت با سنوات پیشین
نادر آخوندی، یک سال پیش در تشریح بسته پیشنهادی آن زمان شهرداری اصفهان گفته بود: بی شک همه شهروندان از طریق رسانه ها در جریان بسته تشویقی ساخت و ساز قرار گرفتند که امسال نیز شهرداری اصفهان طرح ویژه ای را برای رونق ساخت و ساز در نظر گرفته تا به رونق مسکن، اشتغال و اقتصاد شهر کمک کرده باشد. اما به نظر می رسد بسته تشویقی شهرداری اصفهان از ابعاد مختلفی با بسته سال پیش متفاوت است.
در این بسته، مطالبات شهروندان بابت عوارض ارزش افزوده تجاری، اداری، صنعتی، تراکم مسکونی محور قرار گرفته و شهرداری با درک این واقعیت که یک تنه نمی تواند به جنگ رکود حاکم بر صنعت ساختمان برود سعی دارد تا با ارائه مشوق های تقسیطی و تخفیفی دیدگاه شهروندان را برای پرداخت مطالبات پیشین خود را هموار سازد. همچنین ایجاد مشوق هایی برای عوارض سالانه کسب و پیشه فعالان اقتصادی و هزینه صدور پروانه کسب که باید سالانه از سوی صاحبان شغل پرداخت گردد به عنوان راهکارهایی برای تامین درآمد پایدار در سنوات آتی مورد نظر جدی قرار گرفته اند. بدون تردید جو روانی و عمومی حاکم بر شهر چنان است که نهادهای شهری صرفا زمانیکه در تنگنای مالی گرفتار می شوند، روی به چنین مشوق هایی می آورند. این رویکرد هر چند به عنوان مسکن، مرهمی بر زخم رکود مالی نهاد شهری است؛ اما چون روند مشخص و ثابتی را بطور سالانه، نشان نمی دهد و هرسال دستخوش تغییر و دگرگونی ماهوی می شوند، نمی تواند راهکاری اساسی، برای تامین درآمد پایدار شهری محسوب گردند. بی شک کسب درآمد پایدار، نیازمند طرح‌های خلاقانه و کارآفرین در پروژه‌های شهرداری است و استفاده از نیروهای متفکر و خلاق در حوزه هزینه‌ها و درآمدها، از مهمترین راه حل‌ها در این مسیر است.
منبع: هفته نامه نوسان