چرا توضیح تورم خانه جواب قانع کننده و قطعی برای این پازل نیست؟ برای اینکه ما کسی را که صاحبخانه هست، با کسی که کلا پس انداز ریسکی ندارد مقایسه نکردهایم. گفتیم پازل این است که چرا فرد همان پولی را که در مسکن دارد، به جای خرید یک منزل منفرد، در سبد بهینه ای از سهام یا یک صندوق مسکن سرمایهگذاری نمیکند و خودش اجاره نشین نمیشود؟
در این جا افزایش اجاره و قیمت مسکن برای این فرد بین دو گزینه (صاحبخانه بودن و سرمایهگذاری در صندوق) تفاوتی ندارد. چون وقتی که شما سهامدار یک صندوق مسکن هستید، یعنی هم از بالا رفتن اجاره ها نفع میبرید (چون درآمد صندوق از اجارهای است که از افرادی مثل خودتان جمع میکند) و هم از بالا رفتن قیمت مسکن (به اصطلاح کپیتالگین یا سود سرمایه). یعنی همه آن منافع رشد درآمدی که برای خانه دار بودن متصور بود، در سهام صندوق مسکن هم منعکس خواهد شد. مضاف بر اینکه چون صندوق روی خانه ها و مناطق زیادی پخش است، نوسانات درآمد آن از نوسانات درآمد یک خانه منفرد بزرگتر خواهد بود، به زبان اقتصاد مالی: بازده متوسط برابر با ریسک کمتر.
پس هر وقت اجاره ها در اقتصاد بالا رود، سود سالیانه شما هم از صندوق بالا میرود و هر وقت اجاره ها پایین بروند، سود شما هم کمتر میشود و در نهایتا سود و اجاره از طرفین معادله شما حذف میشوند. این توضیح را بدهم که صندوقهای مسکن بنا به قانون، معمولا باید درصد بالایی (گاهی ۹۰ درصد) از سود سالانه خود را بین سهامداران تقسیم کنند و در نتیجه مشکل نقدشوندگی هم وجود ندارد.
ممکن است بگویید سود سالانه صندوق متوسط روی کل کشور است، ولی من در یک منطقه خاص ساکن هستم و در نتیجه بین افزایش اجاره در محله ما و اجاره در سطح کشور ممکن است همبستگی کاملی نباشد، گاهی بالاتر و گاهی پایینتر باشد (ولی به لحاظ آماری در بلندمدت نباید بین متوسط این دو تفاوت باشد، چون دومی متوسط کل روی متغیر اولی است). راهحل این مشکل چیست؟ این هم راهحل دارد: اولا صندوق مسکن میتواند ترکیب داراییهای خودش را جوری انتخاب کند که مقداری از بازده کمتر کند، ولی همیشه مطمئن باشد که یک سود سالیانه حداقلی پرداخت میکند (یعنی حداقل کردن ارزش در ریسک یا VaR با افزودن مقداری دارایی کمریسک). حتی خانوار هم میتواند با انتخاب وزن مناسبی بین دارایی کمریسک و صندوق مسکن، این ترکیب را طوری انتخاب کند که بتواند اختلاف موقت بین اجاره محلی و ملی را تا حد خوبی پوشش بدهد تا زمانی که دو شاخص دوباره به هم برسند.
ممکن است بگویید قیمت مسکن در برخی مناطق (مثلا پایتخت) خیلی بیشتر از متوسط کشور رشد میکند و در نتیجه کسی که خانهای در تهران یا لندن دارد، خیلی جلوتر از کسی است که صندوق مسکن ملی را دارد. خب اگر واقعا باور کسی این است که یک منطقه خاص در آینده رشد خواهد کرد، میتواند سهام صندوق سرمایهگذاری متمرکز بر یک منطقه خاص را بخرد. در این حالت از متنوعسازی تا حدی دور شده و ریسکش را بیشتر کرده، ولی در عوض روی یک منطقه خاص متمرکز شده است.