درحالي كه طي ماه‌هاي گذشته، برخي از مسوولان و كارشناسان اقتصادي با توجه به آمار خريد و فروش مسكن در تهران همچنين تخمين قدرت خريد خانوارها به وي‍ژه خانوارهاي تازه شكل يافته از تغيير الگوي مصرف آپارتمان و گرايش به خريد واحدهاي كوچك متراژ پرده‌برداري كرده بودند، يكي از معاونان وزير راه و شهرسازي نيز بر اين مساله صحه گذاشته و نسبت به روش اشتباه سرمايه‌گذاري و ساخت واحدهاي مسكوني در سال‌هاي اخير هشدار داده است.
بررسي‌ها علمي حاكي از اين است كه طي سال‌هاي اخير عمده منابع و تسهيلات بانكي بخش مسكن صرف ساخت وسازهاي لوكس، گران قيمت و بزرگ متراژ شده است اما طي سال 95 در تمامي ماه‌ها بيش از نيمي از معاملات انجام شده در بازار مسكن مربوط به واحدهاي زير 80 مترمربع و با ارزش كلي كمتر از 300ميليون تومان در شهر تهران بوده است كه اين موضوع تصوير روشني از مسكن مورد تقاضا و البته در استطاعت خانه‌اولي‌ها و عمده متقاضيان بازار مسكن را ارائه مي‌كند. بر اين اساس هم‌اينك حجم قابل توجهي از ساختمان‌هاي لوكس و بزرگ متراژ به واسطه قيمت‌هاي نجومي بدون مشتري هستند و خالي مانده‌اند و به محلي براي حبس پول تبديل شده‌اند. اگرچه نتايج اوليه سرشماري نفوس و مسكن سال 1395 حاكي از وجود بيش از 2.5ميليون واحد مسكوني خالي در كشور بود اما به تازگي جزييات بيشتري از وضعيت ملك در ايران در نخستين نشست اتاق فكر مسكن منتشر شده كه حالي از اين است كه با احتساب اقامتگاه‌هاي دوم كه بالغ بر ۲ميليون و ۱۱۵هزار واحد است، مجموع خانه‌هاي خالي به ۴ميليون و ۷۰۲هزار و ۴۰۰واحد رسيده است.
تداوم اشتباه سرمايه‌گذاري
برهمين اساس، حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي در نخستين جلسه اتاق فكر مسكن سال ۹۶ با اشاره به گزارش مركز آمار ايران در سال ۹۵ اظهار كرد: انتشار گزارش مركز آمار ايران در اسفند ماه سال ۹۵ به گستره‌يي از دغدغه‌ها دامن زده است. از اين رو يكي از اقدامات مهم فهم درست آمار ارائه شده سپس تفسير داده‌ها و استفاده از آن در فرآيندهاي مربوط به برنامه‌ريزي حوزه مسكن است.
وي افزود: اطلاعات اوليه منتشر شده از سرشماري سال ۱۳۹۵ نشان مي‌دهد كه سياست‌هاي مخرب اقتصادي گذشته تبعات ويرانگري در حوزه سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را به‌دنبال داشته است. درحالي كه در گذشته با احتياط درباره آمار خانه‌هاي خالي صحبت مي‌شد اما داده‌هاي سرشماري اخير نشان‌دهنده ابعاد نگران‌كننده‌يي از ميزان سرمايه‌گذاري كلاني است كه در خانه‌هاي خالي حبس شده است. معاون وزير راه و شهرسازي با تاكيد بر اينكه بايد با استفاده از تجارب جهاني و مطالعات داخلي سياست‌گذاري درستي در قبال خانه‌هاي خالي انجام دهيم، افزود: رونق بازار مسكن نيازمند بازتعريف مجدد است.
رونقي كه مطلوب و امكان‌پذير نيست
وي گفت: تصور ذهني مردم از رونق بازار مسكن حد فاصل سال‌هاي ۸۹ تا ۹۱ است و فكر مي‌كنند، رونق يعني پروانه‌هاي ساخت مسكن و مصرف سيمان و ساير مصالح بايد مانند آن زمان باشد درحالي كه بايد به طور شفاف در جامعه تبيين شود كه تكرار آن اتفاقات در جامعه نه تنها مطلوب نيست بلكه امكان‌پذير هم نيست. سرمايه‌هايي كه مي‌توانست بخش مولد اقتصاد كشور را به حركت درآورد اكنون با برآورد تقريبي 200ميليارد دلار در خانه‌هاي خالي به تله افتاده است. تداوم توليد خانه‌هاي بدون متقاضي مصرفي نه تنها درست نيست بلكه شرايط اقتصادي نيز پذيراي آن نيست. مظاهريان گفت: در بخش اول بايد به فهم درستي از آمار حاصل از سرشماري در مورد درصد خانه خالي، درصد خانه دوم و ميزان واحدهاي ناتمام در كشور رسيد. انتظار مي‌رود در هفته‌هاي آينده گزارش‌هاي تفصيلي‌تري از سوي مركز آمار ارائه شود. در بخش دوم بايد تجارب داخلي و جهاني را مورد بررسي قرار دهيم كه راهكارها در مواجهه با خانه خالي چيست؟ يكي از ابزارها بايد ماليات باشد، پيشنهاد ديگر تغيير عملكرد اين خانه‌ها براي ديگر نيازهاي شهر مانند هتل‌آپارتمان و... است اما بايد ديد چقدر ظرفيت وجود دارد و فرآيند آن بايد به چه صورتي باشد. وي گفت: البته برخي كشورها مانند قبرس و اسپانيا با سياست‌گذاري‌هايي مانند دادن اقامت توانستند مشكلات خود در مورد خانه‌هاي خالي را برطرف كنند اما اين مساله موضوعي است كه كشور ما به طور جدي در برابر آن قرار نگرفته است.
پارادوكس سرمايه‌گذاري
معاون وزير راه و شهرسازي تصريح كرد: سرمايه‌گذاران خانه‌هاي خالي به نظر مي‌رسد به تفاوت وضعيت موجود با گذشته پي برده‌اند. اما گروهي همچنان با پافشاري بر عقايد خود و به اميد اينكه اين دوران نيز مي‌گذرد و به سود خود دست خواهند يافت در فكر تداوم وضعيت گذشته هستند. از ديگر سو درحالي كه ميزان سرمايه هنگفتي در خانه‌هاي خالي به تله افتاده است، برنامه‌ريزي مسكن براي دهك‌هاي مياني و پاييني جامعه كه مصرف‌كننده واقعي هستند نيازمند سرمايه است. معاون امور مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي اظهار كرد: اگر واقع‌بينانه به اين موارد توجه شود كسي كه طي ۴سال موفق به فروش اين آپارتمان‌ها نشده است با توجه به پرداخت بهره بانكي به طور تقريبي از سرمايه آن چيزي باقي نمانده و در حقيقت اتفاقاتي درحال رخ دادن است كه هم‌اكنون ما تنها شاهد نوك قله كوه يخي هستيم و بايد بتوانيم براي چاره‌جويي هم‌فكري كنيم.
انتقال سرمايه‌ها به جنوب شهر
به اعتقاد كارشناسان بازار مسكن، درحال حاضر اين بازار با دو موج تازه روبه‌رو است. براساس آمار ارائه شده توسط بانك مركزي درحال حاضر بخش اعظمي از تقاضا به دو بخش املاك متراژ پايين و متراژ مياني تبديل شده است. زيرا بخش اعظمي از مردم توانايي خريد املاك گران‌تر از واحدها را ندارند. در ثاني برخي از توليدكنندگان آگاه به تغيير الگوي مصرف مسكن نيز به سمت توليد مسكن كوچك رو آوردند. زيرا اين املاك سريع‌تر به پول تبديل مي‌شود. به همين دليل درحال حاضر واحدهاي متراژ پايين بيشترين نقش را در هدايت متقاضي بالقوه و بالفعل ايفا مي‌كند هم‌اكنون بيش از 80 درصد مراجعات براي خريد املاك متراژ پايين و مياني است و بيشتر اين معاملات قطعي شده و راهي دفاتر ثبت اسناد مي‌شود. در اين ميان مناطق جنوب و شرق تهران با ارائه اين املاك توانسته ركود سنگين مسكن را اندكي كاهش دهد. از اين رو بسياري از توليدكنندگان سرمايه‌هاي خود را به جنوب شهر انتقال داده‌اند و از طريق 3 گزينه «تجميع»، «خريد زمين ارزان» و «مشاركت» اقدام به ساخت‌وسازهاي املاك نقلي مي‌كنند.
به گفته اين دسته از كارشناسان بازار مسكن، اگرچه سود ساخت واحدهاي 40تا 50 متري به اندازه املاك تجاري و لوكس نيست اما بازگشت سرمايه بدون وقفه صورت مي‌گيرد. به همين دليل درحال حاضر دهك‌هاي مياني جامعه مي‌توانند يك واحد 50 متري در جنوب شهر با فونداسيون و مصالح ساختماني قابل قبول حدود 100ميليون خريداري كنند. البته بيشتر اين املاك داراي وام‌هاي 17تا 20ميليون توماني با اقساط 300هزارتوماني هستند كه پرداخت آن براي اغلب كارمندان و كارگران متوسط جامعه سنگين نيست.
منبع: تعادل