احسان نیازمند: بازار مسکن با گذشت یک‌سال از آغاز به کار دولت چهاردهم همچنان یکی از پرچالش‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور باقی مانده است. این بخش که به‌طور مستقیم با معیشت و امنیت روانی میلیون‌ها خانوار ایرانی گره خورده، طی این مدت نه‌تنها از بحران مزمن خود عبور نکرد بلکه با تعمیق رکود تورمی نیز دست به گریبان شد. در‌حالی‌که مردم، به‌‌ویژه اقشار متوسط و ضعیف جامعه، با امید به بهبود وضعیت بازار و خانه‌دار شدن، آغاز دوره جدید دولت را دنبال می‌کردند، روند تحولات و تصمیمات اجرایی نشان داد که نه‌تنها تحولی رخ نداد بلکه برخی سیاست‌های ناکارآمد دولت‌های پیشین نیز به همان شکل ادامه یافت.
قانونی که اجرا نشد
تصویب قانون «جهش تولید مسکن» در اردیبهشت‌ماه۱۴۰۰ را باید یکی از معدود اقدامات ساختاری و آینده‌نگرانه مجلس در حوزه مسکن دانست؛ قانونی که دولت‌ها را ملزم می‌کرد تا سالانه دست‌کم یک میلیون واحد مسکونی بسازند و تحویل دهند. فلسفه این قانون، درک عمیق از بحران کمبود مسکن، عقب‌ماندگی تاریخی در تولید، انباشت تقاضا و نیاز روزافزون جمعیت شهری به سرپناهی پایدار بود اما این قانون، باوجود الزامی بودن، در دولت چهاردهم عملا با نوعی بی‌تفاوتی یا بی‌برنامگی روبه‌رو شد. انتظار می‌رفت که دولت جدید، پیش از آغاز رسمی کار خود، برای چنین قانون مهم و الزام‌آوری، برنامه‌ریزی دقیق، بودجه‌ریزی قابل اتکا و ابزارهای اجرایی مشخصی تدارک ببیند. با این حال، شواهد نشان می‌دهد که نه‌تنها این آمادگی وجود نداشته بلکه در عمل نیز نشانی از اجرای عینی قانون دیده نمی‌شود.
فرزانه صادق، وزیر راه‌و‌شهرسازی دولت چهاردهم در جلسه رای اعتماد مجلس و حتی در سخنان پس از تصدی وزارت، بر اجرای قانون جهش تولید مسکن تاکید داشت. او صراحتا گفته بود: «مگر می‌شود بگوییم دولت قانون را اجرا نخواهد کرد؟» اما آنچه در میدان عمل اتفاق افتاد، چیزی جز تعلل، فقدان برنامه عملیاتی و ادامه همان مسیر نیم‌بند گذشته نبود.
رشد آماری یا پیشرفت واقعی؟
از منظر آمارهای رسمی، عملکرد دولت چهاردهم طی سال نخست در نگاه اول حاوی برخی نشانه‌های مثبت است. بنابر اعلام نهادهای رسمی، از زمان آغاز به کار دولت جدید تا پایان اردیبهشت‌ماه۱۴۰۴، بیش از ۸۹هزار واحد جدید در قالب طرح نهضت ملی مسکن کلنگ‌زنی شده است؛ رقمی که رشد ۲۴/۱۴درصدی را نسبت‌به دوره مشابه نشان می‌دهد. اما اگر این عدد را در کنار هدف سالانه یک‌میلیون واحد بگذاریم، عمق فاصله با آنچه قانون خواسته و مردم انتظار دارند، آشکار می‌شود. به بیان دیگر، آمارهای به‌ظاهر مثبت نمی‌توانند بر واقعیت‌های ملموس بازار سرپوش بگذارند؛ واقعیت‌هایی که از رکود، توقف پروژه‌ها، ناتوانی متقاضیان در تامین آورده و کندی عملیات اجرایی حکایت می‌کنند. افزون‌بر این، همچنان دو گلوگاه اصلی طرح‌های حمایتی مسکن یعنی تامین تسهیلات بانکی و آورده نقدی متقاضیان، حل‌نشده باقی مانده‌اند. فشار مالی شدید بر خانوارها، ناکارآمدی در پرداخت وام‌ها، نبود ضمانت اجرایی برای تسهیلات و همچنین عدم تمایل بانک‌ها به همکاری موثر، باعث شده بخش بزرگی از پروژه‌ها یا اصلا آغاز نشوند یا در میانه راه متوقف بمانند. بسیاری از متقاضیان که امید داشتند دولت جدید گره از کار آنان بگشاید، حالا با بی‌پولی، پروژه‌های متوقف و سرنوشت نامعلوم روبه‌رو هستند.
تهران؛ شاخص بحران مسکن
اگر بخواهیم تنها یک شاخص گویا برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن در دولت چهاردهم بیاوریم، تورم مسکن در تهران کفایت می‌کند. براساس گزارش بانک مرکزی در مردادماه۱۴۰۳، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در تهران به ۸/۱۶درصد رسید. این رقم، با وجود کاهش جزئی نسبت‌به برخی دوره‌های قبل، همچنان بالا و هشداردهنده بود. این بدان معناست که در سایه تورم عمومی، کاهش ارزش پول ملی و نبود سیاست‌های حمایتی، قیمت مسکن در پایتخت همچنان دور از دسترس اکثریت شهروندان باقی مانده و چشم‌اندازی روشن برای کاهش آن دیده نمی‌شود.
روند تورمی در بازار مسکن تهران نه‌تنها به معنای رشد غیرمنطقی قیمت‌هاست بلکه بیانگر فقدان ابزارهای کنترلی، انفعال نهادهای متولی و غلبه سفته‌بازی بر سازندگی است. همچنین نشان می‌دهد که دولت چهاردهم، برخلاف ادعاهای خود، هنوز موفق نشده به تقاضای واقعی بازار پاسخ دهد یا اعتماد عمومی به سیاست‌های مسکن را بازسازی کند.
ساختارهای فرسوده و سیاستگذاری‌های ناکارآمد
آنچه بحران مسکن در ایران را پیچیده‌تر می‌کند، تنها مساله کمبود واحد یا گرانی زمین نیست. مسکن در ایران گرفتار یک ساختار فرسوده، سیاستگذاری متناقض و نهادهای ناکارآمد است. دهه‌هاست که این بخش از اقتصاد، با معضلاتی همچون نبود تعادل و تناسب میان عرضه و تقاضا، رکود ساخت‌وساز، سوداگرای ملک، ضعف سامانه‌های اطلاعاتی و ناتوانی در جذب سرمایه خصوصی دست به گریبان است. متاسفانه دولت چهاردهم نیز با وجود شعارهای امیدبخش، نتوانسته در این ساختار فشل تغییری ایجاد کند یا حتی اراده جدی برای اصلاح آن نشان دهد. از سوی دیگر، اجرای طرح‌هایی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی، بدون بازنگری در شیوه اجرا، کارآمدی نظام بانکی، بهره‌مندی از فناوری‌های نو و مشارکت بخش‌خصوصی، تنها به تکرار تجربه‌های شکست‌خورده گذشته می‌انجامد. به‌عبارتی، دولت چهاردهم وارث مشکلات دولت‌های پیشین شد اما راهکار جدیدی عرضه نکرد.
گزارش‌هایی که کفایت نمی‌کنند
در گزارش عملکرد ۹ماهه وزارت راه‌و‌شهرسازی، به شاخص‌هایی چون افزایش تعداد قراردادهای مشارکت مدنی، رشد صدور پروانه‌های ساختمانی و پیشرفت فیزیکی برخی پروژه‌ها اشاره شده است. با اینکه این موارد می‌توانند نشانه‌هایی از تحرک نسبی باشند اما بیشتر، مربوط به برنامه‌های قبلا کلیدخورده یا انتقال‌یافته از دولت قبل هستند. به‌عبارتی، این دستاوردها بیشتر نشانه «اداره روزمره» بخش مسکن هستند تا یک حرکت جهشی یا تحولی!
در واقع، آنچه در دولت چهاردهم دیده می‌شود، ادامه همان روند کند و جزیره‌ای گذشته است که با وجود صرف بودجه و نیروی انسانی، نتوانسته افق تازه‌ای در بخش مسکن بگشاید. حتی در برخورد رسانه‌ای با مساله مسکن نیز، دولت بیشتر به آمارسازی، فرافکنی یا ارجاع مشکلات به دولت قبل بسنده و از پاسخگویی شفاف و واقع‌گرایانه پرهیز کرده است.
قانون روی کاغذ ماند، بحران در میدان
با رسیدن دولت چهاردهم به نخستین سالگرد تشکیل خود، بازار مسکن همچنان در وضعیتی بی‌ثبات، ناعادلانه و ناامیدکننده قرار دارد. آنچه از دل آمارها و واقعیت‌های عینی برداشت می‌شود، این است که نه قانون جهش تولید مسکن به‌درستی اجرا شده، نه وعده‌ها محقق شده‌اند و نه چشم‌اندازی برای خروج از بحران وجود دارد.
به بیان ساده، دولت نه توانسته مردم را به خانه‌دار شدن نزدیک‌تر کند و نه توانسته اعتماد فعالان بازار، سرمایه‌گذاران، سازندگان و حتی متقاضیان را جلب کند. اکنون زمان آن رسیده که مسوولان از فضای شعار فاصله بگیرند و به‌سمت تدوین راهبردی جامع، شفاف و مشارکت‌محور برای حل بحران مسکن گام بردارند. در غیر این صورت، یک‌سالگی دولت چهاردهم نیز به تجربه‌ای دیگر از وعده‌های ناتمام خواهد پیوست.
پیامد دخالت‌های ناکارآمد مسوولان
علیرضا محمدی، کارشناس مسکن درخصوص عملکرد دولت چهاردهم در بخش مسکن کشور به «جهان‌صنعت» گفت: آغاز به کار دولت چهاردهم با تنش همراه بود؛ تنشی که از سقوط بالگرد ریاست پیشین جمهوری و فضای حاکم بر کشور در آن زمان ناشی می‌شد. به‌نظر می‌رسد دولت چهاردهم، استقلال عمل کمتری نسبت به دولت‌های پیشین دارد. به عبارت دیگر دولت مسعود پزشکیان را در مقایسه با سایر دولت‌ها، می‌توان دولتی خنثی و کم‌استقلال دانست.
محمدی در ادامه گفت: فرزانه صادق در مقام وزیر راه‌و‌شهرسازی عملکرد مطلوبی در راستای رشد تولید و توسعه بخش مسکن کشور نداشته است. صادق در بسیاری از موارد و موضوعات دخالت‌های ناکارآمد داشته است. به عنوان مثال او ظاهرا طرفدار عدم ارجاع کار در سازمان نظام مهندسی ساختمان است؛ موضوعی که در قانون به صراحت به آن پرداخته شده است. وزیر راه‌و‌شهرسازی باید متضمن اجرای قانون باشد. اما شواهد اینگونه نشان نمی‌دهند.
او افزود: بدیهی است که ایجاد خلل در ارجاع کار سازمان نظام مهندسی، کاهش کیفیت ساختمان‌ها در سطح کشور را به همراه خواهد داشت. در صورت بروز چنین خللی، رانت بزرگی برای سازندگان ایجاد می‌شود؛ موضوعی که زنگ خطری جدی برای کیفیت ساختمان‌ها و بازار مسکن تلقی می‌شود.
لطمه ناترازی انرژی به مسکن
محمدی گفت: شعارهای افسانه‌گونه‌ای که درخصوص نهضت ملی مسکن توسط ریاست پیشین جمهوری بیان شدند، در دولت چهاردهم نیز پابرجا هستند؛ شعارهایی که قابلیت اجرایی شدن ندارند. در شرایطی که مملکت با حجم بزرگی از گرفتاری‌های گوناگون و تحریم‌های اقتصادی دست و پنجه نرم می‌کند، اجرای پروژه‌های مسکن نیازمند بودجه‌های کلان هستند. متاسفانه در چنین شرایطی با افزایش سالانه عدد کسری بودجه روبه‌رو ستیم.
او افزود: موضوع دیگری که در این زمینه حائز اهمیت است، بحث ناترازی انرژی است؛ موضوعی که از دولت‌های پیشین به دولت چهاردهم به ارث رسیده است اما باید توجه داشت که ناترازی‌های انرژی طی یک‌سال گذشته تشدید شده و نمود آن در بازار مسکن به صورت آشکار دیده می‌شود.
این کارشناس مسکن در ادامه گفت: هنگامی که کارخانجات و صنایع تولید سیمان و فولاد با ناترازی انرژی روبه‌رو شوند، نباید انتظاری جز افزایش قیمت تمام‌شده نهاده‌های مسکن را داشت. در چنین شرایطی، بازار محکوم به جهش‌های بلند قیمتی در بازه‌های زمانی کوتاه است.
او همچنین گفت: امروز نسبت‌به بسیاری از برهه‌های تاریخی دیگر، کمترین میزان تولید واحدهای مسکونی را در کشور داریم؛ مساله‌ای که از حکمفرمایی رکود شدید در بازار مسکن ناشی شده است. در چنین شرایطی، بدیهی است که سرمایه‌گذاران کمتر اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کنند.
میراث دولت‌های پیشین برای پزشکیان
محمدی بیان کرد: یک‌سال از عمر دولت چهاردهم می‌گذرد؛ سالی که برهه‌ای از آن در شرایط جنگ و بقیه آن همراه با ماجراهای گوناگون دیگر سپری شد. در چنین وضعیتی باید اذعان داشت که برآمدن کاری از دست مسعود پزشکیان و فرزانه صادق برای بهبود بخش مسکن کشور ممکن نبود. میراثی که از دولت‌های پیشین در بخش مسکن به دولت چهاردهم رسیده است، چیزی جز افزایش روزانه نرخ نهاده‌های ساختمانی و تداوم رکود در بخش ساخت و تولید مسکن نیست.
او در ادامه گفت: این روزها بازار اجاره در پی خروج اتباع غیرمجاز افغانستانی از کشور با کاهش قیمت روبه‌رو شده است. بازار مسکن نیز به‌دلیل وقوع جنگ بیش از پیش در رکود فرو رفته است. از آن جایی که تولید مسکن نیاز به نقدینگی دارد، سازندگان و تولیدکنندگان ناچار به تعدیل و کاهش قیمت‌های خود شده‌اند. البته باید توجه داشت که سه استان شمالی کشور از این قواعد مستثنا هستند. مخصوصا در شرایطی که مردم از جنگ به این نقاط پناه بردند.
این کارشناس مسکن در پایان گفت: به‌طور کلی می‌توان گفت که دولت پزشکیان، دولتی خنثی است و از روزی که فعالیت خود را آغاز کرد تا به امروز، عملکرد خاصی در زمینه‌های مختلف نداشته است. البته ناگفته نماند که شرایط کشور نیز در این رابطه مزید بر علت است.