نكته مهم در اين قانون مربوط به اراضي متعلق به دولت است كه بايد براي ساخت‌و‌ساز و توسعه شهري در اختيار وزارت راه قرار گيرد و نكته طلايي در اين قانون نيز ضمانت اجرايي آن است، چراكه تامين زمين يكي از مهم‌ترين اركان تحقق ساخت 4 ميليون واحد مسكوني در 4 سال دولت به حساب مي‌آيد و گفته مي‌شود عمده هزينه يك واحد مسكوني مرتبط با هزينه زمين است. در اين طرح البته از الگوي «زمين صفر» بهره گرفته شده كه تا حد زيادي به اجراي برنامه مسكن مهر در دولت احمدي‌نژاد شباهت دارد. به اعتقاد برخي كارشناسان حوزه مسكن، الگوي زمين صفر روش مناسبي براي توزيع يارانه است كه تورم‌زا هم نخواهد بود و موجب توزيع يارانه به شكل مناسب در بازار مسكن مي‌شود، چون اين زمين‌ها عمدتا در اختيار نهاد بالادستي يا نظامي است. با اين حال ديدگاه ديگري نيز وجود دارد كه معتقد است ورود دولت به حوزه مسكن‌سازي عايدي درستي نخواهد داشت.
در بسياري از كشورها زمين خريد و فروش نمي‌شود
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن و استاد مركز تحقيقات بتن معتقد است؛ اصولا زمين‌هايي كه براي ساخت مسكن در نظر گرفته مي‌شود در بسياري از كشورهاي جهان خريد و فروش نمي‌شوند و مالكيت اين زمين‌ها يا براي دولت يا براي استان مربوطه آن كشور است و زماني كه در اختيار سازندگان مسكن قرار مي‌گيرد تنها اعيان آن را مي‌فروشند و عرصه آن خريد و فروش نمي‌شود.
اين كارشناس بازار مسكن ادامه داد: معمولا در خصوص زمين در كشورهاي ديگر حق مالكيت اندكي به خريدار داده مي‌شود و مشابه اين مورد در ايران نيز است، مانند زمين‌هاي وقفي آستان قدس رضوي كه زمين‌هاي مشاع و وقفي هستند و مردم اين زمين‌ها را براي ساخت ويلا يا آپارتمان دريافت كرده‌اند منتها زمين اين املاك با اجاره 99 ساله است و بابت آن يك وجه اندكي را به صورت سالانه به صندوق مربوطه پرداخت مي‌كنند.
او ادامه داد: قاعدتا هزينه‌اي كه خريدار مي‌پردازد تنها هزينه ملك موجود در اين زمين‌هاست و مبلغي بابت زمين نمي‌پردازند و آنچه هم كه بابت زمين مي‌دهند بين واحدهاي آپارتمان تقسيم مي‌شود و در انتهاي هر سال همانند شارژ ساختمان ساكنين ساختمان به حساب مربوطه مبالغي را پرداخت مي‌كنند.
اكبرپور تصريح كرد: اين نوع از زمين‌ها همانند زمين‌هاي وقفي در ايران هستند كه مي‌تواند منبع درآمدي نيز براي دولت باشد، اما اين موضوع باعث مي‌شود تا بخش زمين در دل قيمت آپارتمان‌ها نباشد و مسلما قيمت اين نوع از آپارتمان‌ها كه زمين آن دولتي است شكسته مي‌شود.
يك‌سوم از قيمت ملك مربوط به زمين است
اين كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه زمين چند درصد قيمت يك ملك را تشكيل مي‌دهد؟ گفت: اين موضوع به تعداد طبقات آن ملك هم بستگي دارد، به صورت متوسط قيمت زمين برابر قيمت واحد آپارتمان است به عنوان مثال اگر متراژ زميني 400 مترمربع باشد و اگر در اين متراژ 5 طبقه ساخته شود با 60 درصد پوشش خواهد شد و حدودا يك‌سوم از ارزش متوسط آپارتمان‌ها را قيمت زمين تشكيل مي‌دهد.
اكبرپور در پاسخ به اين پرسش كه آيا ارايه زمين‌هاي دولتي در طرح نهضت ملي مسكن مي‌تواند بر بازار مسكن تاثيرگذار باشد؟ خاطرنشان كرد: مسلما اين قضيه بي‌تاثير نخواهد بود، البته دولت فرآيند ديگري را نيز در نظر دارد كه در خصوص اعطاي وام‌هاست و اعلام كرده افرادي كه مي‌خواهند واحدهاي مسكوني بسازند و حتي روي زمين‌هاي خودشان باشد همانند وام مسكن ملي به اين افراد نيز وام تعلق خواهد گرفت كه بهره كمي هم براي آن در نظر گرفته‌اند.
او با بيان اينكه دولت به دنبال ساخت مجموعه‌هاي بزرگ مسكن و انبوه‌سازي است، ادامه داد: اين برنامه دولت تنها مربوط به وزارت راه و شهرسازي نيست و شخصي‌سازها هم در اين برنامه گنجانده شده‌اند و با توجه به صحبت‌هايي كه در اين خصوص شده است به نظر مي‌رسد نتيجه ساخت مسكن ملي از مسكن مهر بهتر باشد، چراكه مسكن مهر بيشتر در حاشيه‌ها و مكان‌هايي دور از شهرها ساخته شده كه جانمايي درستي ندارند و متاسفانه امكانات شهري نظير سيستم‌هاي آب و فاضلاب و برق، تلفن و جاده‌سازي و... در آنها صورت نگرفته است.
امكانات رفاهي و زيرساخت‌هاي انبوه‌سازي بايد فراهم شود. اكبرپور تصريح كرد: مسكن مهر نيز بايد شبيه شهرك‌هايي كه همه امكانات را در كنار هم دارند ساخته مي‌شد كه متاسفانه به اين جنبه‌ها در آن سال‌ها هيچ توجهي نشد و اميدواريم در طرح جديد مسكن به اين موارد با اصول شهرسازي توجه جدي شود. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به ساخت يك ميليون مسكن در سال گفت: رسيدن به اين برنامه ساخت نيازمند زيرساخت‌ها و مصالح ساختماني زيادي است كه بعيد به نظر مي‌رسد با وجود امكانات فعلي كشور بتوان اين ميزان از مصالح را فراهم كرد.
تحقيقات ميداني در اجراي پروژه‌هاي ساختماني فراموش شده است
او افزود: هر زماني كه دولت در امر ساخت و ساز مسكن يا هر برنامه ديگري از قبيل بازار خودرو و بورس و ... ورود مي‌كند ولو اينكه نيت خيري هم داشته باشد اما نتايج آن مثبت نيست و به نوعي دخالت در بازار عرضه و تقاضا به وجود مي‌آورد و عموما در كشورهايي كه در گذشته ساختارهاي چپ داشتند اين قضيه اتفاق مي‌افتاد كه نتايج مثبتي هم در پي نداشت كه نمونه آن را در اتحاد جماهير شوروي شاهد بوديم.
اكبرپور با بيان اينكه فعاليت‌ها در كشور بايد به صورت علمي باشد نه با سرعت و بدون برنامه خاطرنشان كرد: اگر دولت مي‌خواهد هر اقدامي را انجام دهد، بهتر آن است كه قبل از اجراي آن بررسي ميداني بابت آن انجام دهد و يك طرح را با مشاركت اساتيد دانشگاه و جوانان علاقه‌مند و متخصص همسو با خواست‌هاي مردم و همانند يك طرح پژوهشي جامع فراهم كند نه اينكه به صورت احساسي تصميماتي را بگيرد و پس از چند سال اثرات و نتايج آن را مورد نقد علمي قرار دهد.
منبع: اعتماد