مهدی عبداللهی: درحالی‌که مجلس سهم 20 درصدی را برای تسهیلات‌دهی به بخش مسکن تعیین کرده بود اما در دو سال اخیر این مقدار به بالاتر از 5.5 درصد نرسیده است. اینکه چرا نهضت ملی مسکن تا امروز نتوانسته به اهداف خود برسد موضوعی است که کارشناسان اقتصادی از ابتدا نسبت به آن هشدار دادند. در همین خصوص «فرهیختگان» در گفت‌وگوی مفصل خود با حسین درودیان، اقتصاددان و مدرس دانشگاه و محمدرضا یزدی‌زاده، اقتصاددان به این سوال پاسخ می‌دهد که نوع و نحوه مواجهه دولت با موضوع مسکن چگونه باید باشد. همچنین مهم‌ترین معضل در بخش مسکن چیست؟ آیا مسکن از تورم عمومی تبعیت می‌کند یا نرخ ارز؟ اگر قرار باشد دولت به مهم‌ترین شاخص در حوزه مسکن بپردازد، آن شاخص اثرگذار کدام است. آن‌طور که این دو کارشناس می‌گویند، در چهار سال اخیر در کشور اتفاق بی‌سابقه‌ای رخ داده و این امر افزایش قیمت دلاری مسکن در دوره جهش ارز است. به عبارتی، درحالی‌که در دوره‌های قبلی جهش ارزی مثل سال‌های 72 تا 74 یا سال‌های 91 و 92، زمانی که رشد نرخ دلار بالا بود قیمت دلاری مسکن پایین می‌آمد، اما طی چهار سال اخیر قیمت دلاری مسکن به بالاترین مقدار 13 سال اخیر رسیده است. کارشناسان می‌گویند این اضافه پرش، از ناحیه زمین اتفاق افتاده است، موضوعی که حتی باعث شده احتکار زمین به ساخت مسکن بچربد.
آقای درودیان، مسکن‌سازی دولت (طرح زمین‌صفر مثل مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن) چه مشکلی دارد؟ چرا دولت به‌رغم تلاش‌هایی که داشته نتوانسته پاسخ مناسبی به مساله تقاضای مسکن بدهد؟
حسین درودیان مساله اصلی حوزه مسکن در کشور افزایش شدید قیمت است. اثر این موضوع در هزینه اجاره بها در املاک تجاری و مسکونی بیشتر خود را نشان می‌دهد به‌طوری‌که به یک موتور فشار هزینه بسیار قوی تبدیل می‌شود و قیمت تمام‌شده همه چیز را با توجه به نقش و اهمیتی که دارد، تحت تاثیر قرار می‌دهد. در نهایت این مهم بر زندگی مردم تاثیر می‌گذارد. بخشی از افزایش قیمت مسکن به‌دلیل افزایش قیمت ارز است. در اقتصاد کشور، قیمت ارز در نهایت کم و بیش تمام قیمت‌ها را با خود حرکت می‌دهد. عموم قیمت‌ها از قیمت ارز تبعیت می‌کنند صرف‌نظر از اینکه تقاضا دارند یا ندارند. به عبارتی بدون اینکه قانون و قاعده‌ای رسمی برای دلاری‌سازی وجود داشته باشد، این موضوع به‌صورت کاملا نانوشته و عرفی در ذهن مردم جاافتاده که مرجع تعیین قیمت‌ها قیمت ارز و دلار است. در ایران بالغ بر 10 سال است که با افت و خیز شدید و تنش ارزی جدی روبه‌رو هستیم. در 4 سال اخیر در کشور اتفاق بی‌سابقه‌ای رخ داده و این امر افزایش قیمت دلاری مسکن در دوره جهش ارز است. در دوره‌های قبلی جهش ارزی مثل سال‌های 72 تا 74 یا سال‌های 91 و 92، زمانی که رشد نرخ دلار بالا بود قیمت دلاری مسکن پایین می‌آید. یعنی قیمت مسکن از ارز در آن مقطع جا می‌ماند چون تنش ارزی داریم و قیمت ارز شدید بالا می‌رود و قیمت مسکن متناسب با آن افزایش پیدا نمی‌کرد. در سال‌هایی که قیمت ارز ثابت است مثل دهه 80، قیمت مسکن به‌واسطه تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح افزایش می‌یابد. بعد از سال 97 در عین تنش ارزی و جهش نرخ ارز، قیمت دلاری مسکن بالا رفته یعنی قیمت مسکن از قیمت ارز پیشی گرفته است. پس صرفا نمی‌توان گفت چون ارز گران شده این اتفاق افتاده است. قیمت مسکن بیش از ارز افزایش یافته است. قصه در اصل، به افزایش قیمت زمین بازمیگردد. یک نظریه در حوزه اقتصاد مسکن می‌گوید قیمت زمین در کلانشهرها با توجه به کاهش موجودی زمین با نرخ فزاینده افزایش پیدا می‌کند. در‌واقع با گذشت زمان تعداد خانه‌های کلنگی و قدیمی کاهش پیدا می‌کند و با درنظر داشتن نرخ کاهنده موجودی زمین و افزایش تقاضا در نهایت به افزایش قیمت منجر می‌شود. لذا شما هیچ چاره‌ای ندارید جز اینکه در درجه اول اقدامی برای سمت عرضه انجام دهید.
با فرض اینکه تقاضا ثابت باشد که اینطور نیست و متغیرهایی مانند نقدینگی، جمعیت و... روند صعودی دارند، موجودی زمین کلانشهر محدود و رو به کاهش است. این موضوع منجر به افزایش شدید قیمت مسکن می‌شود. براساس آمار نرخ رشد زمین در سال‌های اخیر از رشد قیمت مسکن پیشی گرفته است. مرکز آمار و بانک مرکزی طی اعلام یک شاخص قیمت هزینه ساخت یک متر مربع مسکن را اعلام می‌کند، اگر این عدد را در صورت و قیمت مسکن را در مخرج بگذارید، می‌توانید سهم هزینه ساخت در قیمت هر متر مسکن در ایران را محاسبه کنید. بر این اساس قیمت هر متر مسکن در ایران به‌صورت میانگین 80 میلیون تومان است که 10 درصد از هزینه مسکن مربوط به هزینه ساخت است. این عدد در سال 71 حدود 22 درصد، در سال 77 حدود 27 درصد و در دهه 80 حدود 18 درصد بوده است. اکنون 10 درصد از قیمت یک واحد مسکونی را می‌توان با هزینه ساخت توضیح داد. پیش از این گفته می‌شد افزایش قیمت مسکن به نرخ سیمان، فولاد و... در بورس کالا مربوط می‌شود. مگر این مصالح چقدر تاثیرگذار هستند؟ سهم آنها چقدر است؟ 90 درصد هزینه ساخت یک واحد مسکونی به هزینه‌هایی غیر از مصالح مربوط می‌شود. کلانشهرها پیشران‌هایی در قیمت دارند که در اقتصاد، شاخص مرجع نامیده می‌شود. در حوزه مسکن، تهران مرجعیت دارد؛ یعنی جایی که بیشترین فشار کاهش موجودی زمین را شاهد است. از سوی دیگر نیز باید عوامل کنترل تقاضا علی‌الخصوص در زمینه سفته‌بازی داشته باشیم. نیاز است برای عرضه زمین اقداماتی صورت گیرد. منظور من از عرضه زمین، عرضه بافت مسکونی جدید است.
اکنون تورم عمومی اختلاف 30 درصدی با رشد قیمت بخش مسکن دارد. گفتید اضافه پرش از مواردی همچون قیمت زمین است. سفته‌بازی هم در بازار مسکن داریم. این امر از کجا نشأت می‌گیرد؟
شاخص تورم قیمت مسکن، مربوط به اجاره‌بهای مسکن است. تورم تغییرات شاخص کالا و خدمات مصرفی را نگاه می‌کند و وجه مصرفی مسکن اجاره‌بها و اجاره‌نشینی است. قیمت خرید و فروش مسکن در تورم محاسبه نمی‌شود. در ایران طی سال‌های اخیر به‌واسطه افزایش شدید قیمت مسکن، اجاره‌بها با تاخیر افزایش پیدا کرده است، چون اجاره به درآمد مردم بستگی دارد ولی قیمت خرید و فروش مسکن وجه سفته‌بازانه دارد و به ثروت آدم‌های ثروتمند وابسته است. اجاره‌بها باید به نحوی باشد که کارگر بتواند اجاره پرداخت کند، در نتیجه نمی‌تواند در یک دوره کوتاه جهش چندانی پیدا کند. اکنون می‌توان گفت اثر افزایش قیمت مسکن بر اجاره‌بها تخلیه نشده است، در یک سال اخیر تورم اجاره‌بهای مسکن حدود 80 درصد است. اگر قیمت مسکن در ایران تا دو سال آینده متوقف شود، همچنان شاهد افزایش قابل توجه در اجاره‌بها و در نتیجه تورم خواهیم بود.
آقای دکتر یزدی‌زاده، بسیاری از کارشناسان مساله زمین را عامل فشار در حوزه مسکن می‌دانند. طرح دولت نیز در زمینه عرضه زمین بود. به‌نظر شما چرا دولت در نهضت ملی مسکن به‌رغم زحمات زیاد، نتوانسته به اهداف اولیه طرح برسد؟
محمدرضا یزدی‌زاده بحث زمین به‌عنوان یکی از علل افزایش ملک خود معلول یک فرآیند دیگر است. اکنون با پدیده افزایش قیمت مسکن مواجه شده‌ایم. علت این موضوع عدم‌تناسب میان عرضه و تقاضا عنوان می‌شود. در تئوری‌های اقتصاد گفته می‌شود مهم‌ترین عامل موثر برتقاضا، قیمت است. من به این موضوع معتقد نیستم. تقاضا تابع قدرت خرید است. یعنی شرط لازم تحقق تقاضا درآمد است، نه قیمت! قیمت باعث انتخاب می‌شود. من تا پولی در جیب نداشته باشم در بازار نمی‌روم که خرید کنم ولی وقتی پول در جیبم بود و به بازار رفتم، قیمت تعیین می‌کند کدام را بخرم. قیمت شرط کافی است، شرط لازم نیست. مهم‌ترین عامل در تقاضا قیمت نیست، بلکه درآمد یا قدرت خرید است. ملک هم همینطور است، اگر با این دید به این نگاه کنیم آیا قدرت خرید مردم بالا رفته که قیمت ملک بالا رفته و تقاضا افزایش یافته است یا دلایل دیگری وجود دارد؟ در اجزای تقاضا برای ملک، چند نوع تقاضا وجود دارد. یک نوع تقاضای ضروری است. ضرورتا من وارد بازار ملک می‌شوم چون نیاز دارم یا باید اجاره کنم یا باید منابع مالی خود را جمع کنم و ملکی را خریداری کنم. این بخشی از تقاضا است. آیا این بخش از تقاضا می‌تواند چنین افزایش قیمت‌هایی را ایجاد کند؟ قطعا اینچنین نیست چون قدرت خرید مردم آنقدر افزایش پیدا نکرده که بتواند چنین تحرکی را در تقاضا ایجاد کند که یک پیامد رشد قیمتی 80 درصدی برای ما داشته باشد یا رشد هزار برابری در 20 سال اخیر داشته باشد. مسلما اینچنین نیست و قدرت خرید مردم چنین رشدی را هیچ‌گاه نداشته است.
علل رشد قیمت، متاثر از تقاضاهای سرمایه‌گذاری، بورس‌بازی، لوکس‌گرایی و... است که باعث این افزایش شده است. این تقاضا از کجا ناشی می‌شود؟ این تقاضا از یک دهک جامعه نه، بلکه از نیم دهک جامعه حادث می‌شود. یعنی نیم دهک جامعه پول مازاد دارد، در ملک سرمایه‌گذاری می‌کند، قیمت ملک را بالا می‌برد و باعث تورم کلی می‌شود. درنتیجه قیمت زمین نیز به تبع آن بالا می‌رود. زمین ساخته نشده یا خانه‌های کلنگی، موارد بسیار مناسب برای سرمایه‌گذاری هستند پس مشکل از اینجا حادث می‌شود. مساله عرضه نیز مهم است اما عرضه می‌تواند تاثیر بسیار بلندمدت و زیرساخت‌های خاصی را داشته باشد. برای حل مساله تقاضا در بازار مسکن باید اجزای این تقاضا را شناسایی، تفکیک، برخورد و آن را مدیریت کنیم تا درنهایت قیمت‌ها کاهش پیدا کند.
چرا قیمت ملک بیش از ارز افزایش پیدا می‌کند؟ دلیل کاملا روشن است. چون سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک بدون کنترل دولت است. من عامل دیگر را ساختار قوانین اقتصادی می‌دانم. فرضا امروز ملک را می‌خرم، آیا ورود سرمایه من به حوزه ملک به معنای تخصیص سرمایه من به این بخش است؟ خیر. من همین ملک را بلافاصله در رهن بانک می‌گذارم و به قیمتی که خریداری کردم به بانک می‌دهم و اگر قدری ارتباط داشته باشم می‌توانم 1.5 تا 2 برابر قیمت بگذارم و به بانک بدهم. یعنی 70 درصد، دو برابر پولی که دادم از بانک بگیرم. با این کار اولا با سرمایه گذاری، سرمایه خود را به ملک تبدیل کرده و سپس بهره بانکی 25 درصد دریافت کرده‌ام. مطمئنا قیمت ملک من بیش از 25 درصد افزایش قیمت خواهد داشت. این موضوع منجر به افزایش تقاضا و احتکار ملک و مسکن که مختص 5 درصد جامعه است، می‌شود. طی این فرآیند، فرد سرمایه‌گذار، دردسر ساخت‌وساز را هم تحمل نمی‌کند. با در نظر داشتن این مهم که هزینه ساخت به 10 درصد رسیده، ساخت‌وساز معقول نیست. با سرمایه‌گذاری در خرید مسکن، عملا در کالایی سرمایه‌گذاری کردید که سرمایه شما را قفل نمی‌کند، می‌توانید بلافاصله پول خود را بازگردانید و در بخش دیگری هزینه کنید، ریسک صفر و سود معاف از مالیات و سود بسیار بالاتر از مواقع و کالاهای دیگر دارد. این جذابیت سبب می‌شود 5 درصد جامعه که درآمد مازاد و ثروت دارند، پول خود را به این بازار سوق دهند. فریدمن مبحثی را درباره تابع تقاضا مطرح می‌کند. تقاضای پول یا نقدینگی به یک‌سری کالاها اختصاص دارد، یعنی من پولم را بین یک‌سری دارایی تقسیم می‌کنم. این دارایی‌ها را به‌گونه‌ای در اینها تخصیص می‌دهم که بازدهی دارایی‌ها یکسان شود و تا زمانی که این میزان یکسان نشده به آن بخشی که بازدهی بیشتری دارد، پول بیشتر اختصاص می‌دهم. وقتی در بخش ملک وارد می‌شوید، حد یقف ندارد. یعنی هرچه تقاضا بیشتر وارد می‌شود چون محدودیت عرضه دارید، قیمت بالاتر می‌رود و جذب نقدینگی را بیشتر می‌کند. بنابراین پدیده‌ای که ملک با آن مواجه است تقاضای سرمایه‌گذاری، تقاضای بورس‌بازی، تقاضای امثالهم در این بازار است که روزبه‌روز این را تشدید می‌کند.
شما نمی‌توانید این موضوع را با افزایش عرضه از طریق توسعه محدوده شهری حل کنید. چقدر می‌خواهید عرضه دهید که این حجم نقدینگی که در این بازار وارد شده - امروز بحث این است که می‌گوییم 5 برابر سرمایه‌ای که کشور برای خلاص شدن از خام‌فروشی نیاز دارد، در ملک اضافه آمده است و تراکم کرده- را کنترل کنید؟ نمی‌توانیم این کار را کنیم. از طرف دیگر توجه بفرمایید ماهیت کالاهای سرمایه‌ای با کالای مصرفی و کالای ضروری کاملا متفاوت است. تقاضای کالای سرمایه‌ای را می‌توان در وهله اول با کاهش امتیازات و بازدهی آن کاهش داد و در وهله دوم با تداوم این سیاست‌ها، تقاضاهای صورت‌گرفته قبلی که منجر به احتکار ملک شده‌اند، خود به عرضه تبدیل می‌شوند. ما متاسفانه در سیاست‌های مسکن اشتباهات زیادی داشته‌ایم برای مثال مسکن مهر را برای قشر خاصی می‌سازیم ولی به آنها اجازه فروش می‌دهیم. فرد ملک را می‌خرد و بلافاصله به صاحب سرمایه می‌فروشد. درنتیجه بخشی که قرار بود افزایش قیمت نداشته باشد و دولت به آن زمین رایگان اختصاص داده بود دچار رانت می‌شود. اگر مسکن مهر یا مسکن ملی می‌سازم باید بگویم این مسکن را به شما می‌دهم که در آن سکونت کنید. اگر خواستید بفروشید باید به کسی که شرایطی مانند شما دارد بفروشید و آن فرد متقاضی را من تعیین و تایید می‌کنم. بنابراین اگر ما بخواهیم مشکل را حل کنیم، چه زمین و چه مسکن ساخته‌شده، می‌بایست ابتدا در زمینه تقاضا اقدام کنیم و این تقاضاها را از هم جدا کنیم. نیاز است در فاز اول تقاضاهای غیرضروری را تحدید کنیم، در فاز دوم تقاضای لوکس‌گرایی که به سمت خانه‌های بزرگ می‌رود را تحدید کنیم تا بتوانیم مشکل بازار مسکن را حل کنیم. یعنی بازار مسکن را برای کسانی بگذاریم که متقاضی واقعی هستند و برای سرمایه‌گذاری وارد آن نشده‌اند. در این صورت مشکل مسکن حل می‌شود.
ابزار این کار چیست؟
محمدرضا یزدی‌زاده دولت حتی اگر مدعی است که نمی‌تواند بخش خصوصی را کنترل کند، ساختار خود را که می‌تواند کنترل کند. زور دولت به بخش خصوصی نمی‌رسد یا زور دولت به خودش هم نمی‌رسد؟ دولت می‌تواند اعلام کند بانک‌ها حق ندارند در یک برنامه زمان‌بندی‌شده ملک مسکونی را به‌عنوان وثیقه قبول کنند. همین اقدام تاثیر مهمی در حوزه تقاضای ملک می‌گذارد و می‌تواند مالیات عایدی بالا بر املاک مسکونی متعلق به شرکت‌های بخش عمومی (دولتی، بنیادها، صندوق‌ها و شرکت‌های بانک‌ها) را اجرایی کند.
مشکل زمین هم وجود دارد.
محمدرضا یزدی‌زاده بله، شما به‌عنوان دولت می‌توانید بگویید کسانی که به‌عنوان وثیقه ملک گذاشته‌اند، یک‌سال فرصت دارند تسویه و وثیقه‌های دیگری را جایگزین کنند. با این اقدام یک تقاضای عمده ملک حذف می‌شود. دومین اقدام این است که برای زمین خالی در اراضی شهری یا خانه‌های ویلایی که در محدوده شهرهای بزرگ وجود دارد مالیات بر عایدی سرمایه سنگین تعیین شود، درنتیجه این اقدامات کسی بعد از این احتکار نمی‌کند یا باید بسازد یا باید بفروشد. موقع فروش هم مشکل دارد، چون هر کسی ملک او را خریداری نمی‌کند.
از آنجا که تورم بلندمدت در ایران بالاست و مالیات عایدی سرمایه همیشه یک سقف مشخص زمانی دارد، اگر کسی خواست ملک و زمین را بلندمدت نگه دارد چه کنیم؟
محمدرضا یزدی‌زاده هر آنچه نصیب شما شود باید 90 درصد آن را به‌عنوان مالیات پرداخت کنید.
می‌توانند 15-10 سال نگه دارند و مشمول نشوند؟
محمدرضا یزدی‌زاده شما به اشتباه بزرگ در طراحی مالیات بر عایدی سرمایه درباره مل، اشاره کردید. مجلس توجه نکرد که مشکل ملک خرید و فروش مکرر آن نیست، مشکل احتکار ملک است و در نظام صحیح، اگر کسی 10 سال نگه دارد، روزی که فرد قصد فروش داشت باید 90 درصد را به‌عنوان مالیات پرداخت کند. هیچ سرمایه‌گذاری این ملک را نگهداری نمی‌کند.
در دنیا این مالیات وجود دارد و در ایران هم می‌گذارند ولی هرچه مدت زمان طولانی‌تر باشد نرخ پایین‌تر می‌آید. منظورم این است پایه دقیق‌تر می‌تواند مالیات بر ملاکی باشد.
محمدرضا یزدی‌زاده متاسفانه این طرح به نفع ملاکان شد و قرار نبود اینطور باشد. در مجلس تلاش زیادی شد تا مالیات عایدی سرمایه را اخته و ابتر کنند و کردند. مشکل ملک نگهداری و احتکار است، سفته‌بازی نیست. مشکل ملک مثل مشکل خودرو نیست. مجلس می‌گوید هرچه بیشتر ملک را نگه دارید مالیات کمتر از شما دریافت می‌کنم. همچنین می‌گوید نرخ مالیات عایدی سرمایه معادل فعالیت تولیدی است و بعد می‌گوید چراکه آمریکا هم 25 درصد است، همه چیز ما شبیه آمریکاست و فقط همین مورد باقی مانده است. باید توجه داشته باشید که 25 درصد در آمریکا مالیات مازاد بر حداکثر نرخ مالیات بر درآمدی است که 50 درصد است، یعنی 75 درصد است. از قبل کل درآمدی که در آمریکا مشمول عایدی می‌شده، مشمول مالیات هستند. مگر می‌شود در آمریکا درآمدی داشته باشید که مشمول مالیات نشود؟ از ابتدا بوده است. می‌گوید همه اینها مشمول درآمد 50 درصد تا 60 درصد هستند، جدای از این اگر روی این سه، چهار کالا رفته باشید 25 درصد دیگر هم می‌گیرم. بعد مجلس ما می‌گوید اینها 25 درصد می‌گیرند و ما هم باید 25 درصد قرار دهیم. اینها ناشی از نادانی نیست، یعنی نمی‌توانید بگویید اینها ناشی از نادانی است، اینها منافع شخصی، منافع گروهی، منافع پدرخواندگی است که کار را به اینجا می‌رساند. زور دولت به شرکت و بانک دولتی که می‌رسد. به بانک‌ها بگویید هرچه اموال دارید و شرکت‌های بخش عمومی هرچه اموال مسکونی دارند مشمول عایدی 90 درصد می‌شود. چه حجم عظیمی از املاک وارد بازار می‌شود؟ قیمت ملک می‌تواند بالا بماند؟
بخش زیادی برای بخش خصوصی است.
محمدرضا یزدی‌زاده بخش خصوصی هرچه دارد پول آن را دریافت کرده و سند را به وثیقه گذاشته است. کافی است اعلام شود یک‌سال فرصت دارید این وثیقه را جایگزین کنید. نه به‌صورت تدریجی، بلکه سال اول 50 درصد و سال دوم 50 درصد باقی‌مانده را باید جابه‌جا کنید. نیاز است اعلام شود شرکت‌های بخش عمومی، دولت، شهرداری‌ها و... اموال مسکونی تحت هر عنوانی که دارند از الان در ترازنامه مشمول 90 درصد عایدی می‌شود. من ملک را می‌خرم، چون می‌توانیم وثیقه بگذارم و پول آن را بگیرم. اگر این اجازه را نداشته باشم، دست نگه می‌دارم. در اقتصاد متاسفانه دو دیدگاه داریم که یک عده می‌گویند بازار رها باشد و اسم آن را لیبرالیسم گذاشته‌اند که هر کسی هر کاری کرد، مشکلی نیست و یک عده می‌گویند دولت باید قیمت‌گذاری کند. این دو روش، هر دو اشتباه است. آنچه باید در اقتصاد اتفاق بیفتد، این است که اگر در یک بخش پدیده تورم بخشی وجود دارد، باید عرضه و تقاضا مدیریت شوند. حذف تقاضای غیرضروری از بازار ملک سبب تغییر قیمت‌ها می‌شود. مشکل مسکن با قانون دولت و مجلس حل نمی‌شود. ما قانون گذاشتیم که یک‌میلیون مسکن بسازیم، باید افرادی که خلاف قانون عمل کرده‌اند و موجب عدم تحقق ساخت یک‌میلیون واحد مسکن شده‌اند شناسایی شوند. چرا دولت اجازه می‌دهد شرکت‌های بخش عمومی در احتکار ملک نقش داشته باشند؟ اگر دل‌تان برای مردم می‌سوزد صبح یک مالیات عایدی سرمایه در شورای سران قوا تصویب کنید. این شرکت‌ها دولتی است و یک درصد سهام دولتی هم داشته باشد باید مالیات عایدی سرمایه پرداخت کند. ملک ویلایی در شهرهای بزرگ، بالای 250 هزار متر مشمول عایدی سرمایه سنگین است. فرد این ملک را نگهداری نمی‌کند. در تهران خانه‌های بالای پنج‌هزار متر بسیاری وجود دارد. چرا مالک این ملک را نگه داشته است؟ اگر به پول نیاز داشته باشد وثیقه می‌گذارد و وام دریافت می‌کند. قیمت ملک او هم افزایش پیدا می‌کند.
در زمان فروش می‌توان مالیات عایدی سرمایه را دریافت کرد؟ بسیاری معتقدند ما باید سالیانه مالیات املاک را بدون درنظر داشتن زمان فروش در راستای جلوگیری از احتکار (مالیات سالانه بر ملاکی) دریافت کنیم.
محمدرضا یزدی‌زاده این موضوع مربوط به مالیات عایدی بر فروش است.
پس من می‌توانم ملک خود را نگه دارم؟
محمدرضا یزدی‌زاده نگه دارید. سرمایه‌گذاری و احتکار ملک، بازده کنونی را نخواهد داشت و این تغییر رفتار، ایجاد می‌کند.
چون می‌توانم تعداد بسیار ملک بخرم و 10 تا 20 سال نگهداری کنم؟
محمدرضا یزدی‌زاده نگهداری کنید. نباید نرخ کاهنده داشته باشد، بلکه باید نرخ افزاینده داشته باشد. مالیات عایدی بر سرمایه برای ملک اضافی و مازاد بر سکونت است. مجلس می‌گوید چهار ملک هم معاف از مالیات است. ملک محل سکونت اصلی مشمول مالیات نیست، ملک محل سکونت می‌تواند آپارتمان 50 متری یا ویلای پنج‌هزار متری باشد. پیامد این موضوع تغییر الگوی ساختمان و آپارتمان است. وقتی این حرف را بیان می‌کنید باید منتظر تغییر الگوی ساخت به‌سمت آپارتمان‌های تریپلکس بالای هزار متر باشید. درنتیجه نیاز است چهارچوب مشخصی برای محل سکونت وجود داشته باشد. ثروتمندان باید سرمایه را وارد بخش تولید کنند. این کشور ثروتمندترین کشور فقیر دنیاست. حدود پنج برابر سرمایه‌ای که کشور برای فرار از خام‌فروشی نیاز دارد فقط در حوزه ملک وجود دارد. این مساله درنتیجه سیاستگذاری‌های غلط به‌وجود آمده است.
دولت با درک این موضوع که زمین مساله اصلی است سراغ طرح‌هایی همچون مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن رفت اما این اقدام در دوره‌های احمدی‌نژاد و روحانی به نتیجه مطلوبی نرسید و در دولت سیزدهم نیز این طرح دنبال شد. آمارها نشان می‌دهد این اقدامات خیلی موفق نبوده است. این نوع ورود دولت به مسکن درست است یا خیر؟
حسین درودیان برای حل مساله مسکن برای عرضه و تقاضا برنامه داشته باشیم. فرمایش‌های دکتر یزدی‌زاده متمرکز بر عامل تقاضا به‌عنوان یک عامل مهم است. تمام املاک در کشور باید شناسنامه داشته باشد، چون در غیر این صورت معاملاتی با جنبه غیررسمی انجام می‌شود. در روستاها یا شهرهای کوچک زمین‌های بسیاری وجود دارند که محل ثبت‌شان مشخص نیست. در ذهن اغلب ایرانی‌ها این‌گونه جاافتاده که راه حفظ ارزش سرمایه خرید زمین است. من حفظ شدن سرمایه را قبول ندارم، چون قیمت مسکن از سال 90 تا مهر امسال 35 برابر و سطح عمومی قیمت‌ها 20 برابر شده است، حتی دلار هم در شرایط بسیار عجیب‌وغریبی از سال 90 از قیمت هزاروخرده‌ای به 50 هزار تومان رسیده که جهش غیرقابل‌تصوری داشته است، بااین‌حال حتی قیمت دلار هم از نظر میزان افزایش به مسکن نمی‌رسد. آنچه در مستغلات می‌بینیم سود بردن واقعی است و این فقط جنبه توزیعی دارد، وجه تولیدی ندارد. زمین خریدن برای اقتصاد ارزش‌افزوده و آورده‌ای ندارد. مشکل طرح‌های مسکنی که در کشور اجرا می‌شود، عبارت است از طراحی پروژه بی‌کیفیت و باورناپذیر. چنین طرحی باید یک طرح باورپذیر باشد که می‌خواهد تصویری از یک زیست شهری با حداقلی از کیفیت ارائه کند. طرح کنونی موفق نشده چنین تصویری را به مردم ارائه کند، درنتیجه آنان هم برای چنین طرحی هزینه نمی‌کنند. یک طرح باورپذیر شامل اطلاعات دقیقی از سرانه و مدرسه، معابر و... است. واحدهای شهرک اکباتان چندسال است خرید و فروش می‌شود و همچنان مردم در آن زندگی می‌کنند. موضوع این است که به آن استانداردهای درست نرسیده‌ایم، یعنی شما اگر می‌خواهید تجلی تمدن ایرانی و اسلامی فراتر از حرف و شعار باشید، اصل آن در شهرسازی و محل زیست معنا پیدا می‌کند. یک وعده مبهم و غیرجذاب را روی میز می‌گذارید و کسی بابت آن پول نمی‌دهد. دولت از بودجه، مالیات، بانک، اعتبارات بانکی، صندوق توسعه و... استفاده می‌کند یا از بورس کالا کاهش قیمت سیمان و... را تقاضا می‌کند. در این طرح زمین شبه‌رایگان و عملا رایگان است. افراد زیادی حاضرند یک یا دومیلیارد تومان برای خرید مسکن در یک طرح خوب هزینه کنند. چرا ما این افراد را هدف‌گذاری نمی‌کنیم؟ اقتصاد ما منبع‌محور است و کالاهایی که در مسکن استفاده می‌شوند به‌نوعی مبتنی‌بر منابع طبیعی هستند و هم وجوه تمدنی و هم جنبه پروپاگاندا و حسن شهرت دارند. مردم می‌گویند شاه 50 سال پیش شهرک اکباتان را ساخت، شما چرا نمی‌توانید چنین نمونه‌ای بسازید؟ همان مسکن مهر بی‌کیفیت را ببینید برای آقای احمدی‌نژاد تا الان حسن شهرت داشته و مردم می‌گویند خدا پدرش را بیامرزد که لااقل همان مسکن مهر را برای مردم ساخت. به موقعیت مسکن مهر در پردیس نگاه کنید، واقعا جای زندگی نیست، یعنی زیست شهری باکیفیت ارائه نشده است. این درحالی است که از طراحی و مهندسی بگیر تا زمین، سیمان و همه‌چیز در ایران وجود دارد. بالای 90 درصد مقاوم دربرابر تحریم است.
آیا می‌توان با ابزار کردن زمین برای طبقه خیلی خاصی مثلا دهک یک مسکن ساخت؟ به‌عبارتی دولت در قبال زمینی که می‌دهد، سهم‌بری می‌کند و سهم خود را به یک‌سری از اقشار خاص اختصاص می‌دهد؟
حسین درودیان این پروژه‌هایی که بیان کردم همه می‌تواند ترکیبی باشد، یعنی مخاطبان آنها می‌توانند متنوع باشند. از نظر من یک طرح مسکن در ایران نه‌تنها بودجه و منابع بانکی نیاز ندارد، بلکه می‌تواند از منابع موجود در بازار مسکن استفاده کند و سوآور باشد. می‌تواند از پول دست مردم استفاده کند. بخشی از آن واحدهای مسکونی با شرایط خیلی خاص و خوب به قشری که شما مدنظر دارید عرضه شود، یعنی مخاطبان آن پروژه لاجرم می‌توانند مخاطبان متنوع و متکثر باشند ولی اگر بگوییم صرفا می‌خواهیم مسکن برای آن کسانی عرضه کنیم که پول ندارند، در عمل خیلی‌ها پول دارند، یعنی حداقل به اندازه‌ای که هزینه تولید آن را بتوانند تامین کنند. منتها بحث این است که حاضر نیستند هزینه کنند. پروژه‌های خوب و باکیفیت مسکونی را نگاه کنید، افراد نسبت به پیش‌خرید اقدام می‌کنند و بسیاری نیز در اثر کلاهبرداری سرمایه خود را از دست می‌دهند.
جنابعالی در ریشه‌یابی مشکل زمین و مسکن، عمدتا سمت تقاضا را مدنظر داشتید، این بدین معناست که ما در بحث عرضه مشکلی نداریم یا فکر می‌کنید مشکل بزرگ‌تر عمدتا سمت تقاضاست؟
محمدرضا یزدی‌زاده خیر. وقتی درباره کالای سرمایه‌ای صحبت می‌کنید تقاضا و عرضه تقریبا یک طرف هم می‌توانند قرار بگیرند، چون تحدید تقاضا به معنای تشدید عرضه است. درباره کالاهای سرمایه‌ای تفکیک تقاضا و عرضه به‌صورت دو پدیده مجزا مطرح نیستند چون کالا سرمایه‌ای است و مصرفی نیست. مالیات عایدی سرمایه یک مالیات هدایتگر و مالیات تغییر‌دهنده رفتار است. در رابطه با فعالیت‌های غیرمولد اگر شما قائل به این هستید که باید عایدی تورم‌زدایی شود چطور انتظار دارید که وقتی تولیدکننده تولید می‌کند و از او و درآمد او تورم‌زدایی نمی‌کنید، به تولید ادامه دهد؟ اصولا ما در مالیات چیزی به نام تورم‌زدایی نداریم. اگر قرار باشد درآمد و عایدی خاصی، استحقاق تورم‌زدایی را داشته باشد مهم‌ترین آن حقوق کارگر، و عایدی ناشی از تولید است، نه فعالیت غیرمولد! وقتی می‌گویید محل سکونت اصلی معاف از مالیات است، یعنی محل دوم را برای سرمایه‌گذاری خریداری کردید در نتیجه باید مالیات پرداخت کنید. من اعتقاد دارم نرخ این باید به‌مراتب از تولیدی بالاتر باشد؛ چراکه فعالیت تولیدی با ریسک همراه است، اگر می‌خواهید تغییر رفتار ایجاد کنید نه‌تنها نباید از ملک دوم تورم‌زدایی کنید بلکه نرخ مالیاتی باید به‌مراتب بالاتر از فعالیت پرریسک و تولیدی و ضروری باشد، یعنی تغییر رفتار ایجاد کند.
حسین درودیان این عایدی سرمایه نمی‌خواهد. می‌توان گفت هرکس خواست ملک دوم یا سوم خریداری کند دولت درصدی از آن را دریافت کند. این اقدام سبب ایجاد یک نوع محدودیت و ممنوعیت می‌شود.
محمدرضا یزدی‌زاده درست است. این هم یک نوع است ولی آن نوع شناخت‌شده مالیات عایدی سرمایه است که باید بشود و بحث تورم‌زدایی را باید عنایت کنید که صاحب‌نظر اقتصادی هستید و در جاهای مختلف صحبت می‌کنید.
حسین درودیان در مالیات تورم‌زدایی داریم.
محمدرضا یزدی‌زاده اصلا نداریم. یک نمونه را برای من بیان کنید.
حسین درودیان در بخشی از کتاب اقتصادهای تورم‌های بالا آمده است بحث تورم‌زدایی یا عدم تورم‌زدایی از مالیات‌ستانی در آمریکای لاتین است؛ در این کتاب مروری می‌شود بر تجربه کشورهایی که نسبت به این امر اقدام کردند و بخش‌هایی که اقدام نکردند.
محمدرضا یزدی‌زاده این یک مورد خاص است. یک زمانی تورم مثل تورم شیلی می‌شود که در آن شرایط دولت برای یک‌سال به‌طور خاص و به‌صورت یکسان اقدام می‌کند. نه فعالیت غیرمولد را بگوید معاف باشید و تورم‌زدایی حق توست چون مربوط به طبقه خاص جامعه هستید و مازاد مصرف هستید و سرمایه‌ای غیرضروری هستید اما تولیدکننده نباید باشد. اینطور نیست.
حسین درودیان چطور از تولیدکننده مالیات دریافت می‌کنیم؟ از قیمت فروش اسمی مالیات دریافت می‌شود.
محمدرضا یزدی‌زاده احسنت. بنابراین تورم‌زدایی نمی‌کنیم.
حسین درودیان قبل از این از فروش اسمی مالیات دریافت می‌کنیم.
محمدرضا یزدی‌زاده برای مثال من الان یک جنس تولید می‌کنم که تا پایان سال 40 تا 45 درصد سود می‌کند. چه میزان از این سود ناشی از تورم بوده است؟ 35 درصد آن به تورم بازمیگردد اما ما از تولیدکننده مالیات دریافت می‌کنیم. شما اگر می‌خواهید تغییر رفتار بدهید این تغییر رفتار ملزومات و منطقی دارد. شما نمی‌توانید مردم را با وجود ریسک فراوان به سمت تولید سوق بدهید و بعد بگوییم مالیات هم باید بدهید! بهره بانکی چطور؟ از شما هم بهره بانکی می‌گیرد. بیمه چطور؟ آن هم گرفتار هستید. اگر منصرف شدم و خواستم این سرمایه را بفروشم چطور؟ سوله را اگر توانستید به‌صورت آهن‌قراضه بفروشید و زمین هم برای خود شماست و درنهایت یک چیز ناچیزی گیر شما می‌آید. چقدر سود می‌برم؟ خیلی زرنگ باشید سود شما معادل تورم است و یک انتخاب دیگر جلوی طرف گذاشتید. خرید ملک، ارز و طلا، که اولا ابزار مناسب برای پولشویی هستند. ثانیا ریسک آن صفر است، و نه‌تنها قابلیت نقدشوندگی بسیار بالا دارند، حتی می‌توانید مستقیما از آنها به‌عنوان وسیله مبادله استفاده کنید. مالیات ندارد و درصورت نیاز به نقدینگی نیز می‌توان آن را در بانک وثیقه گذاشت و تسهیلات دریافت کرد و بخشی از هزینه بهره پرداختی را هم به‌عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی از دولت بگیری و... چنین شرایطی پیامدهایی نیز به همراه دارد و قطعا منجر به حرکت سرمایه‌ها به سمت تولید نمی‌شود. منجر به تولید نمی‌شود.
حسین درودیان تولید تشکیلات، تجهیزات، ماشین‌آلات، زمین و... دارد. این عوامل با مسکن قابل مقایسه هستند، سود تولید با اصل مسکن قابل مقایسه نیست، با اجاره مسکن قابل مقایسه است. ما یک اجاره داریم که بازدهی روی دارایی است.
محمدرضا یزدی‌زاده ملک محل سکونت اصلی شما با کارخانه قابل مقایسه نیست ولی اگر پول مازاد دارید و خانه خریداری کردید، خانه دوم سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. شما یک تصمیم اقتصادی می‌گیرید و یک خانه اضافه می‌خرید که برای شما سودآوری دارد. اگر عایدی دارد چرا فکر می‌کنید یک کارگر که سلامتی خود را می‌فروشد باید مالیات بابت عایدی خود بدهد ولی شما بابت مازاد پول خود نباید مالیات بدهید؟ نباید بابت سرمایه‌گذاری مازاد خود هزینه پرداخت کنید؟ چون تورم باعث افزایش ارزش آن شده است؟ شما نمی‌توانید از سرمایه‌گذاری بدون ریسک با نقدشوندگی بسیار زیاد را تورم‌زدایی کنید اما این شرایط شامل حال تولیدکنندگان نشود. در این صورت ارزش دفتری دارایی‌های آن صفر می‌شود و حاشیه سود آنها افزایش پیدا می‌کند. یعنی ماشین‌آلاتی که تولیدکننده پنج سال پیش به قیمت یک میلیون تومان خریداری کرده است و امروز صفر شده نباید در هزینه‌ها ذکر شود.
حسین درودیان هزینه استهلاک را در ایران درست محاسبه نمی‌کنیم.
محمدرضا یزدی‌زاده در بحث فعالیت غیرمولد می‌گویید خیر! بنابراین این تفکر در مجلس سبب ایجاد توهم پیشبرد عایدی سرمایه به سمت ابتر شدن شد کاملا غیرقابل دفاع است. این حرف عوام‌فریبانه است که من نباید برای تورمی که دولت ایجاد کرده است مالیات پرداخت کنم. وقتی از تولیدکنندگان و کارگر مالیات تورم را دریافت می‌کنم چطور انتظار دارید از این حوزه مالیات تورم دریافت نکنم؟ چطور نمایندگان مجلس می‌خواهند در آخرت جواب دهند که این را تصویب کردند؟
حسین درودیان همه ما ملک داریم و وقتی قانون مصوب می‌کنیم برای خود قانون وضع می‌کنیم.
محمدرضا یزدی‌زاده بله، متاسفانه همینطور است. همه هم سرمایه مازاد داریم؛ چون همه از رجال الصدقوا هستیم و به‌خاطر آن تصمیم‌گیری می‌کنیم.
آقای دکتر درودیان شما بیشتر از سمت عرضه صحبت کردید؛ در سمت تقاضا باید چه اقداماتی شود؟ با صحبت‌های آقای یزدی‌زاده موافق هستید یا خیر؟
حسین درودیان اوج تولید مسکن ما در کشور به سال 92 با 834 هزار واحد تولید بازمیگردد، این عدد در سال 91 حدود 750 هزار واحد و در سال 93 حدود 720هزار واحد بود. سال‌های قبل‌تر این عدد حدود 600 هزار واحد بوده است. اکنون در سال 1400، حدود 400 هزار واحد ساخته شده که این عدد به معنای ساخت تقریبا نصف میزان تولیدی که در سال 92 داشته‌ایم است. در 1401 رشد چهار درصدی داشته‌ایم که همان حدود هزار واحد بوده است، یعنی میزان تولید مسکن در کشور ما کاهش کاملا چشمگیری داشته است. هر چقدر وضعیت سفته‌بازی روی زمین شدیدتر باشد قیمت زمین با شدت بالا برود این در تولید اثرگذاری بیشتری دارد، یعنی تولید را کاهش می‌دهد. بنابراین نمی‌توانیم عرضه و تقاضا را تفکیک کنیم. عاملی که تقاضای مازاد ایجاد می‌کند با وقفه‌ای عرضه را تنزل می‌دهد. در حال حاضر وضعیت رشد قیمت زمین به نحوی است که صرفه ساخت‌وساز را در کشور از بین برده است. تقاضای ملک سنتی در ایران بالا و به‌شدت تابع انتظارات تورمی است. وقتی انتظارات تورمی از بین برود و افراد احساس کنند ورود به بازار عایدی ندارد، تقاضای واقعی بازار را راکد خواهد کرد. ما باید محدودیت‌هایی برای تملک‌های چندگانه داشته باشیم که این محدودیت‌ها می‌تواند به‌صورت مالیات باشد.
یعنی مالیات سالیانه دریافت شود؟
حسین درودیان این پایه مالیاتی در بخش مسکن و مالیات بر ارزش زمین (LVT) در بخش زمین.
یعنی نگهداری ملک و زمین برای فرد هزینه دارد؟
حسین درودیان ابزارهای مالیاتی در دنیا بسیار زیاد است. شما باید یک نظام اجرایی قوی با یک شناسایی خیلی دقیق از املاک و انواع آن داشته باشید. سازمان ثبت اسناد و املاک را نگاه کنید که چطور فعالیت می‌کند. سیستم نفتی است. این بخش‌ها نیازمند انقلاب هستند تا این اتفاقات را رقم بزنند. این حرف به معنای رها کردن کار نیست. طرح کاداستر و طرح‌هایی از این دست باید انجام شود و به ثمر برسند وگرنه بازارهای رسمی به سمت غیررسمی شدن حرکت می‌کنند. اساسا باید شبه‌محدودیت و شبه‌ممنوعیت برای تملک‌های چندگانه برای افرادی که می‌خواهند چندین خانه داشته باشند وضع کنیم. نهایتا خانه دوم معاف از مالیات باشد. داشتن خانه بیش از این عدد به معنای این است که خرید ملک کسب‌وکار شخص است. البته اجاره‌دهندگان در کشور ما افرادی هستند که ملک مازاد دارند. زمانی گفته می‌شد در آمریکا هر کسی بخواهد سرمایه‌گذاری کند سهام خریداری می‌کند ولی زمانی بود که پایان‌نامه می‌نوشتم یک آماری دیدم در مقاله‌ای که می‌گفت بالای 60 درصد ثروت مردم در قالب مسکن، ملک و مستغلات است. این آمار مربوط به کشوری است که بازار مالی بالغی دارد حال آنکه شرایط اقتصادی ما این‌گونه نیست. ما براساس تفکرات سنتی خود سرمایه خود را صرف خرید زمین و ملک می‌کنیم. حتما مالیات‌های تنظیمی درمورد آن باید اجرا شود، محل نگرانی اصلی من این است که اجاره داری در ایران ریشه‌کن نشود، یعنی اگر یک عده می‌خواهند خانه اضافه داشته باشند که اجاره بدهند از این کار پشیمان نشوند، چون اگر بنا باشد این اتفاق بیفتد و هیچ کس ملک مازادی نداشته باشد دیگر ملکی برای ارائه به افراد اجاره‌نشین باقی نخواهد ماند مگر اینکه طرح‌های توسعه مسکن دولتی به‌عنوان جایگزین وارد چرخه شود. عوامل طرف تقاضا و طرف عرضه هر دو اهمیت دارد منتها طرف عرضه یک مزایایی بیش از کنترل قیمت مسکن دارد، یعنی مزایای تحرک اقتصاد کلانی و بحث تقویت تولید و عرضه در کنار وجوه تمدنی به‌ویژه جنبه سیاسی قضیه و جنبه حسن شهرت و فروختن یک دستاورد روی زمین به افکار عمومی است. این چیزی که عموم مردم تصور می‌کنند این است که این دولت، کننده نیست. یک جایی باید این را نشان بدهید. من می‌گویم بهترین جا برای نشان دادن اراده دولت برای حل مشکل مسکن، طراحی و ایجاد چند بافت مسکونی است، اصلا یک میلیون و 500 هزار واحد نمی‌خواهد، اینها شوخی است. بلکه 10 هزار واحد تا 20 هزار واحد پایلوت اجرا شود. یک محله را مانند شهرک اکباتان به‌صورت نوین در اطراف تهران به مردم ارائه کنید تا مطالبه عمومی به این سمت حرکت کند و توسعه اتفاق بیفتد. این اقدام علاوه‌بر تاثیرات اقتصادی، منجر به ایجاد اعتمادبه‌نفس برای نظام سیاسی کشور می‌شود. تاکید من بر سمت عرضه آن هم در این ابعاد جنبه کنترل قیمت مسکن ندارد. چون اگر عرضه مسکن بخواهد تاثیرات جدی بر قیمت بگذارد باید ابعاد آن خوب و قابل توجه باشد که حداقل در دو تا سه سال اول فقط می‌توانیم به آن مقدمات پایلوت برسیم. لذا راهکار کوتاه‌مدت و فوری و آن چیزی که بگوییم الان قیمت مسکن را کاهش دهد، به نظر من عوامل طرف تقاضاست.
این صحبت شما بیشتر ما را به سمت مجموعه‌های شهری و شهرک‌های مسکونی می‌برد. برخی معتقدند محدوده شهر را بزرگ‌تر کنیم، آنها می‌گویند جمعیت شهرهای ما زیاد شده اما دولت و شهرداری اصرار دارند لباس کودکی را تن شهرها بدهند.
حسین درودیان ببینید در شهرهای کوچک و روستاها که مشکل زمین نیست. آنجا همواره محمل زمین‌بازی است.
محمدرضا یزدی‌زاده طرح پیشنهادی ما به مجلس درباره عایدی سرمایه همین بود که اگر تخفیفی برای ملک دوم قائل هستیم، فقط برای ملک اجاره‌ای است؛ به بیان بهتر اگر من ملک دومی دارم آن را اجاره دهم سالی پنج درصد معافیت عایدی دارم، اگر 20 سال اجاره دهم چون مشمول نمی‌شوم چون 20 سال این ملک اجاره داده شده و سرمایه‌گذاری مازاد نبوده است یعنی تخفیف سالی پنج درصد مالیات عایدی را برای املاک اجاره‌ای پیش‌بینی کرده بودیم که این هم محقق نشد. مثلا ملکی که سکونت دارید را می‌توانید جایگزین کنید این ملک اجاره‌ای هم باید بتوانید جایگزین کنید.
اینجا بحث به دو صورت مطرح شد. اول اینکه تاکید شما روی شهرک‌های مسکونی است و تاکید برخی از کارشناسان روی افزایش محدوده شهرها.
حسین درودیان بله، البته اینها را در منافات با هم نمی‌بینم. محدوده شهر باید بزرگ شود. یا باید محدوده شهر تهران یا کلانشهرهایی همچون تهران بزرگ شود یا باید شهرهای اقماری اطراف تهران و کلانشهرها را با حمل و نقل کیفی و خوب به کلانشهر وصل کنیم که تا حدی جایگزینی برای زیست درون کلانشهر به‌وجود می‌آورند. باید یکی از این دو اتفاق صورت گیرد یا ترکیبی از این دو رقم بخورد. اینکه من می‌گویم محدوده شهر باید بزرگ شود، مخصوصا محدوده تهران را با کلانشهرهای دیگر در دنیا مقایسه می‌کنیم محدوده کوچکی است ولی این بزرگ شدن محدوده باید قالب داشته باشد. شهرک اکباتان در گذشته خارج از تهران بود، طرح‌های توسعه شهری باید در نقاطی اطراف شهر باشند. شما به این سبک و سیاق محدوده شهر را افزایش می‌دهید. توسعه شهری ما باید به شکل عرضه بافت‌های شهری جدید باشد.
محمدرضا یزدی‌زاده با دسترسی مناسب و سیستم حمل و نقل سریع.
حسین درودیان بله، در شهر مسافت زمانی مطرح است و مسافت کیلومتری اهمیت ندارد. الان می‌توانید یک ساعته به پرند بروید، حمل و نقل پرسرعت قم نیز ممکن است یک ساعته باشد. لذا روی کاغذ تفاوتی بین قم و پرند وجود نخواهد داشت، چون عملا فاصله زمانی آنها یکی است. بحث این است که توسعه شهر و حریم آن باید به شکل اجرای تدریجی و برنامه‌ریزی شده، محله‌های جدید و بافت مسکونی نو به‌صورت یکپارچه در قالب یک بسته مسکونی در شرق، جنوب و... باشد، نه به‌صورت نامنظم، پراکنده و فروش خرد. در این صورت محلات جدید معرفی می‌شوند. این اقدام در عین حال هم عرضه زمین و هم عرضه مسکن است. خیلی‌ها هستند که الان نقدینگی دارند ولی سرمایه آنها به خرید یک خانه 40 یا 50 متری در تهران نمی‌رسد. آن پول کاملا پاسخگوی هزینه‌های ساخت آن بافت شهری و... خواهد بود.
آقای یزدی‌زاده، یک جمع‌بندی بفرمایید.
محمدرضا یزدی‌زاده حل مشکل مسکن در کشور نیاز به بسته سیاستی دارد که این بسته، جدای از بحث افزایش عرضه موجود می‌بایست روی تقاضا متمرکز باشد. با توجه به اینکه درباره کالای سرمایه‌ای صحبت می‌کنیم، تهدید تقاضا به معنای افزایش عرضه خواهد بود؛ چون مشکل ما در تقاضای این کالا تقاضای احتکار و بورس‌بازی است. دولت باید از اقمار خود شروع کند. تمام شرکت‌های بخش دولتی و عمومی اعم از شرکت‌های وابسته به تامین اجتماعی، شهرداری‌ها و... باید از نگهداری املاک مسکونی منع شوند. این کار با دستور بخشنامه به نتیجه نمی‌رسد بلکه نیازمند وضع مالیات 90 درصد عایدی است. بانک‌ها باید از قبول ملک مسکونی به‌عنوان وثیقه منع شوند تا تقاضایی که پشت این بورس بازی برای ملک مسکونی وجود دارد از بین برود. در کنار این بحثی که آقای دکتر درودیان درباره گسترش شهری داشتند، بحث بسیار مهمی است. یکی از مشکلاتی که باعث افزایش قیمت زمین شده همین امر است. این موضوع همانند بدنی است که بزرگ شده ولی لباس بچگانه بر تن دارد. ما هم هر چه زمین نداریم تراکم را اضافه کردیم و فروختیم و این امر نیز منجر به افزایش قیمت زمین شد. در طرح‌های قبل از انقلاب یا اوایل انقلاب افراد در بسیاری از مناطق دو طبقه اجازه ساخت داشتند و قیمت زمین نیز رشد نمی‌کرد. چون کسی می‌خواست بسازد، دو طبقه اجازه ساخت داشت، ولی وقتی این را آزاد گذاشتید که آقای کرباسچی شروع و آقای قالیباف دامن زد و با هم طی عملیات باشکوهی شهر را ترکاندند، این بود که پول بدهید و هرچقدر خواستید بسازید. این موضوع باعث افزایش قیمت زمین و تورم شد. به‌جای این کار باید مساحت شهر را توسعه بدهیم اما لزومی ندارد حاشیه‌نشینی افزایش پیدا کند. اگر بتوانیم زیرساخت‌های حمل‌ونقلی را توسعه و افزایش دهیم، می‌توانیم بهترین زندگی‌ها را در خانه‌های ویلایی کوچک در خارج از شهر ایجاد کنیم.
جمعیت روز و شب 90 درصد شهرهای بزرگ در دنیا 10 برابر با هم فرق می‌کند، چون در صبح همه از خانه بیرون می‌آیند و به‌موقع هم می‌رسند، چون حمل‌و‌نقل باکیفیت و خوب دارند و شب نیز به‌راحتی به خانه خود بازمی‌گردند و مشکلی هم ایجاد نمی‌شود. ما باید چنین ساختاری را ایجاد کنیم. به قول دکتر درودیان شرایطی را مطرح کنیم توسعه‌های شهری که در کشور امارات و در دبی انجام می‌شود دقیقا همینطور است یعنی اول زیرساخت‌ها را درست می‌کنند بعد ماکت می‌سازند و ملت در صف می‌ایستند و پول پرداخت می‌کنند و وسط بیابان را می‌سازند. تردد از قبل مشخص شده است. قبل از شروع ساخت شهرک جاده‌ها و پل‌ها ساخته شده است. اگر بتوانیم منابع اقتصادی خود را توزیع و پخش کنیم، فشار جمعیت قابل کنترل است. اگر می‌خواهیم در کوتاه‌مدت کاری کنیم اساسی‌ترین کار این است که تقاضای واقعی را در بازار، جدا و حمایت کنیم و تقاضای بورس‌بازی و احتکار را به‌شدت تحدید کنیم. حجم خانه‌های خالی و سرمایه‌هایی که وجود دارد و به‌عنوان سرمایه باقی مانده بسیار زیاد است. مسئولان دولتی می‌گویند یک بانک دولتی چندین هزار واحد ملک مسکونی خالی دارد! این را باید به چه کسی گفت؟ به‌جای جریمه کردن بانک که منابع هم ندارد هر چند به آن تکلیف کردید بیشتر فشار وارد کنیم تا زودتر ورشکسته شویم، بگوییم چرا این ملک را نگه داشته است؟ ملک را بفروشند. اگر نگه دارند 90 درصد مشمول عایدی سرمایه است. ارز و طلا هم همینطور است. اگر می‌خواهید مشکل ارز و طلا را حل کنید به شرکت‌های بخش عمومی و دولتی بخشنامه ابلاغ کنید که اگر در دارایی‌ها ارز و طلا نگه دارید 90 درصد مشمول عایدی سرمایه می‌شود. به‌نظر من اراده کافی در این زمینه وجود ندارد. اگر اراده وجود داشته باشد مسائل خیلی راحت‌تر حل می‌شود.
آقای دکتر درودیان، شما هم جمع‌بندی داشته باشید.
حسین درودیان وضعیت بخش مسکن در کشور بحرانی است، مساله از آنجا ناراحت‌کننده‌تر می‌شود که در مسکن با یک کالایی روبه‌رو هستیم که درجه درون‌زایی بسیار بالایی دارد؛ یعنی نهاده‌هایی که برای تولید مسکن نیاز است از انواع متریال و مصالح تا اصل زمین و جنبه نیروی کار و مهندسی، در کشور وجود دارد و ارتباطی با تحریم ندارد. مساله ما مساله طراحی و ایجاد اتصال میان این حلقه‌های جدا افتاده است. هر آنچه می‌توانیم انجام دهیم تا قیمت مسکن سطح تغییراتی متناسب با تورم عمومی داشته باشد، داشته‌هایی است که در ایران وجود دارد. به‌علاوه مسکن کنترل‌پذیری بیشتری دارد و برخلاف ارز و طلا که می‌تواند به‌صورت غیررسمی مبادله شود، مسکن اینطور نیست یعنی حتما یک‌جا باید ثبت شود و گذر همه در نهایت به مراکز دولتی و رسمی می‌افتد. اگر بگویند خانه‌ای سند ندارد کسی رغبت به آن نشان نمی‌دهد. در نتیجه امکان کنترل از سوی دولت وجود دارد. همه چیز مهیا و فراهم است و در عین حال یک موتور محرکه برای اقتصاد هم به‌شمار می‌رود. یک ظرفیت بالقوه‌ای است که الان تبدیل به تهدید خیلی بزرگ شده است. این اهمیت قضیه را بیش از هر چیزی نشان می‌دهد.