تاثیر طرح‌های دستوری بر بازار مسکن
فعالان بازار مسکن می‌گویند: طرح‌های دولتی، به خصوص آن‌هایی که به ضرب زور و اجبار اجرا می‌شوند، با وجود نیت خیر پیشنهاددهندگان‌شان اثر معکوس بر بازار می‌گذارند. نمونه‌اش حکم و دستوری که پس از شیوع کرونا صادر شد و مثلا برای رشد اجاره‌ها سقف و محدوده تعیین کرد، اما هیچ‌کس حاضر نشد آن را اجرا کند. برای همین پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها می‌گویند برای ضمانت اجرایی، عوض دعوا و تهدید و تنبیه، اول دنبال پیشنهاد و مشوق رفته‌اند تا صاحبخانه‌ها خودشان پا پیش بگذارند. حذف مشاوران املاک از پروسه اجاره املاک مهم‌ترین بخش این پیشنهاد به‌حساب می‌آید. یک تصمیم تقریبا جنجالی که ممکن است در نهایت اصطکاک زیادی ایجاد کند. ماده پنج طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها، وزارت راه‌و‌شهرسازی را موظف می‌کند با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک، وزارت صنعت و معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری، آیین‌نامه فعالیت و نظارت بر «سکو‌های معاملات املاک» را ظرف مدت سه‌ماه تهیه کند. هدف این است که در نهایت ثبت قرارداد از طریق سکو‌ها و توسط خود مالک و مستاجر، به‌صورت غیرحضوری و بی‌نیاز از مراجعه به بنگاه‌های معاملات مسکن امکان‌پذیر باشد. منظور از سکو‌های احتمالا سایت‌ها و اپلیکیشن‌های آنلاین فعال در حوزه خریدوفروش مسکن یا رهن و اجاره است. طبق پیشنهاد مطرح‌شده، سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها باید امکان ثبت قرارداد‌هایی را فراهم کنند که به‌شکل یکپارچه طراحی شده و مورد تایید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.
راه‌اندازی سامانه آنلاین به جای مشاوران املاک؟
پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها، ظاهرا در نظر دارند قدرت و اختیارات اپلیکیشن‌ها را افزایش دهند به‌شکلی که حتی بتوانند اختلافات احتمالی را هم حل و فصل کنند. براساس طرح پیشنهادی، بسیاری از اختلافات میان مستاجر و موجر در پلتفرم‌های آنلاین و طبق قرارداد از پیش نوشته شده، قابل پیشگیری و حل است، اما اگر قرار باشد سامانه جدیدی راه‌اندازی شود که به صورت آنلاین جای مشاوران املاک را بگیرد چه اتفاقی خواهد افتاد؟ به هرحال این موضوع هم محتمل به نظر می‌رسد.
در بخشی از طرح پیشنهادی آمده سامانه ثبت الکترونیک با سکو‌های آنلاین مرتبط باشد تا همین برخط بودن باعث شود خیلی از کار‌ها حالت خودکار به‌خود بگیرند. پس مثلا اگر در قرارداد‌های اجاره، مالک و مستاجر دوتایی برای خود حق فسخ درنظر گرفته باشند و سررسید قرارداد فرا برسد، پس از واریز مبلغ ودیعه به حساب امانی به‌حساب مستاجر، مالک در سامانه ثبت الکترونیک املاک، حکم تخلیه دریافت می‌کند که مانند حکم قاضی و قانون از ضمانت اجرایی برخوردار خواهد بود.
طرح‌های تشویقی برای صاحبخانه‌ها
پیشنهاددهندگان اعمال یک سری مشوق قانونی برای صاحبخانه‌ها را بخش مهم دیگری از طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها می‌دانند و می‌گویند در ماده هفت آمده، برای بهبود شرایط بازار اجاره‌بها و تشویق اجاره ملک به صورت چند ساله، معافیت مالیاتی برای صاحبخانه در نظر گرفته‌اند که میزان آن ممکن است تا ۱۰۰ درصد برسد. براساس پیشنهاد مالکانی که حاضر هستند خانه خود را بیش از یک سال اجاره دهند، مشمول این بذل و بخشش خواهند بود. با بررسی جزئیات متوجه می‌شویم اگر مالکی هنگام توافق اولیه رضایت داشته باشد قرارداد اجاره واحد مسکونی خود را به صورت دوساله بنویسد و در قرارداد ذکر شود اجاره سال دوم با نرخ حداکثر ۵۰ درصد تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی بالا برود، قانون برای این فرد پاداشی معادل ۵۰ درصد تخفیف مالیاتی لحاظ کند. همچنین اگر مالکی برای امضای قرارداد اجاره واحد‌های مسکونی به‌صورت سه ساله و بیشتر پیش‌قدم شود، برایش ۱۰۰ درصد تخفیف مالیاتی درنظر گرفته خواهد شد.
اعمال سلیقه ممنوع!
مشاوران املاک ممکن است از طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها خیلی عصبانی شوند. به هرحال نوک تیز پیکان را به سمت آنها نشانه رفته‌اند، اما قرار است تنها گروهی بابت رویارویی با قانون مورد عقوبت قرار بگیرند که اعمال و رفتارشان با انصاف جور نیست. طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها در قدم اول سراغ تعیین تکلیف حق مشاوره املاک رفته و می‌گوید مبالغ دریافتی توسط مشاوران املاک را خودش براساس یک فرآیند مکانیزه تعیین می‌کند تا از شیطنت‌های گاه و بی‌گاه و اعمال سلیقه‌های متفاوت جلوگیری کند. اینجا هم وزارت راه‌وشهرسازی موظف است با کمک وزارت صنعت و سازمان امور مالیاتی، آیین‌نامه‌ای برای تعیین نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک فراهم کند. کمیسیون مشاوران املاک طبق پیشنهاد بر مبنای درصدی از ارزش معاملات و اجاره واحد‌های هر منطقه جغرافیایی محاسبه می‌شود و متناسب با میانگین سالانه کل قرارداد‌های به ثبت رسیده به‌صورت پلکانی نزولی تعیین خواهد شد؛ بنابراین میزان اجاره‌بها و ودیعه دیگر در حق‌الزحمه مشاوران املاک تاثیرگذار نخواهد بود.
مستاجر خوش‌حساب و مستاجر بدحساب هم در طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها وضعیتی متفاوت خواهند داشت. اگر جزو دسته دوم هستید که تمام یا بخشی از اجاره را در سررسید آن پرداخت نمی‌کنند، قانون به مالک اجازه می‌دهد مبلغی که طلبکار است را از ودیعه کسر کند. چنانچه طلب موجر از مستاجر بیش از مبلغ ودیعه شود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بابت رقم مازاد گواهی عدم پرداخت صادر کرده و به مالک می‌دهد. این گواهی حکم یک برگه چک را خواهد داشت که انگار بی‌محل صادر شده و یک‌نفر را به دیگری بدهکار می‌کند. کاملا هم از نظر قانون و مقررات معتبر محسوب می‌شود و می‌توان با آن علیه مستاجر بدهکار شکایت کرد.
دلایل ناکامی احتمالی طرح کنترل اجاره‌بها
طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها هنوز یک طرح دولتی، نیمه‌دولتی است که تلاش دارد مطامع خود را به اجبار قالب کند. در قدم اول بدجوری منافع مشاوران املاک را به‌خطر می‌اندازد. آنها کوتاه می‌آیند و ساکت می‌نشینند؟ قبل از اینکه به این سوال جواب دهیم، بیایید چند مورد دیگر را بررسی کنیم.
پیشنهاد‌دهندگان طرح کنترل و ساماندگی اجاره‌بها در حالتی خوش‌باورانه کلیه دستگاه‌ها، نهاد‌های اجرایی و زیرمجموعه‌های آنها را مکلف کرده‌اند استعلامات مورد نیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفا از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند و در صورت خودداری آنها از خوداظهاری، قید دریافت خدمات مختلف را بزنند. خیلی هم قشنگ، اما پیش از این هم بار‌ها و بار‌ها چنین روشی به‌عنوان یک ضمانت اجرایی پیشنهاد شده بود. مثلا قرار بود همین دستگاه‌ها، نهاد‌های اجرایی و زیرمجموعه‌های آنها پرداخت‌های خود را به‌شکل شفاف اعلام کنند. خود نماینده‌های مجلس هم قرار بود در طرحی با قید و عنوان شفافیت، علنی بگویند به چه طرح و لایحه‌ای رای موافق و مخالف داده‌اند و در صحن علنی مشغول چه فعالیتی هستند، اما تمام این ایده‌های شاذ، نهایتا رنگ واقعیت به‌ خود نگرفتند.
جدیدترین قسمت سریال طرح‌های ناکام؟
جایزه صاحبخانه‌های خوش‌انصاف که مثلا قرار است در این طرح خودی نشان بدهند و با همکاری‌شان بخشی از کار جلو برود، نکته منفی بعدی خواهد بود. تصور کنید صاحبخانه خود شمایید و می‌توانید با بالا بردن کرایه خانه، خون مستاجر را در شیشه کنید اما یکی بیاید وسط و بگوید اگر از این کار منصرف شوید، از پرداخت مالیات ناچیزی که حتی شاید هرگز به شما تعلق نمی‌گرفته و دولت اصلا حواسش به آن نبوده معاف خواهید بود! نقد را برمی‌دارید یا طرف نسیه می‌روید؟ در حال حاضر چند درصد مالکان مالیات می‌دهند؟
اشتیاق پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها برای طراحی سامانه‌ای جدید ستودنی است اما طی سال‌های اخیر چند مرتبه دیگر شنیده‌اید یک سامانه جدید برای فلان ‌کار در نظر گرفته‌اند که معجزه می‌کنند؟ چند تا از این سامانه‌ها واقعا کارایی داشتند و توانستند بدون ادا اطوار از عهده وظایف خود بربیایند؟ طراحی و نوشتن سامانه‌ای که نان مشاوران املاک را می‌برد، دست صاحبخانه‌های بی‌انصاف را از سفره مستاجران مظلوم کوتاه می‌کند و… از نظر فنی چقدر امکان‌پذیر است و چقدر با واقعیت سازگاری دارد؟ پس اگر آخر همین تابستان پیش‌رو شنیدید طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها مانند باقی طرح‌ها و پیشنهاد‌ها و برنامه‌ها نتوانست کاری برای مستاجران انجام دهد، زیاد تعجب نکنید!