آینده تورم مسکن در جهان

قیمت مسکن نه فقط در آمریکا که حداقل در 30 کشور جهان، رکورد تاریخی «بیشترین جهش» را در 2021 به ثبت رساند. رشد شدید قیمت خانه برای مردمان کشورهای مختلف، زودتر از «پایش آماری»، احساس شده و اکنون مهم‌تر از «نرخ تورم ملکی» برای عموم خانوارها و سرمایه‌‌گذاران در نقاط مختلف جهان، «اطلاع درباره مسیر رشد قیمت در پساجهش» است.

یافته‌های جدید «اکونومیست» از شاخص جهانی قیمت مسکن و همچنین نرخ رشد قیمت خانه در کشورهای مختلف نشان می‌دهد، سال گذشته میلادی «سریع‌ترین رشد قیمت ملک» در 31 اقتصاد دنیا به ثبت رسید؛ نزدیک به 12 درصد افزایش قیمت میانگین در یک سال. این میزان تورم ملکی از 1997 تاکنون بی‌‌سابقه بوده و حتی از «بحران جهانی قیمت مسکن در سال‌های 2006 تا 2007» نیز بالاتر است.

گزارش صندوق بین‌المللی پول از شاخص جهانی قیمت مسکن هم مشخص می‌کند «صعود قیمت املاک در کشورها طی سال 2020 به عنوان سال اول کرونا» با شیب بسیار تند در مقایسه با سال‌های قبل رقم خورد.

بررسی‌‌ها درباره «منشأ رشد شدید قیمت مسکن» طی دو سال گذشته- درست در عصر کرونا- حاوی دو نکته معنادار برای دولت‌ها است.

«اکونومیست» سه علت درباره «صعود تاریخی تورم ملکی» در دنیا مطرح می‌کند که یکی از آنها شامل «تغییر سبک زندگی» مردم اغلب در کشورهای ثروتمند یا توسعه‌‌یافته و شاید در دیگر کشورها می‌شود. این تغییر، «گرایش به تبدیل خانه‌های آپارتمانی به فضای بزرگ‌تر با قابلیت تبدیل بخشی  از خانه به محیط‌‌کار برای دورکاری» را در سال گذشته افزایش داد و همین موضوع بر «رونق نقل و انتقال خانوارها در بازار مسکن» در کشوری مثل آمریکا افزود.

علت دوم، «بهبود سطح درآمد خانوارها» و به دنبال آن، «دسترسی راحت‌‌تر به وام مسکن و در نتیجه، مسکن در استطاعت برای گروهی از افراد» است. این بررسی، اسم این گروه را «ثروتمندان با شغل پایدار» گذاشته است که توانسته‌‌اند به پشتوانه «توان مالی بالا برای خرید خانه»، بازار خرید ملک را رونق ببخشند.

علت سوم نیز به «عرضه کمتر از تقاضای حاضر در بازار مسکن» به خاطر «رکود ساختمانی عصر کرونا» در برخی کشورها مربوط می‌شود.

نتیجه این بررسی می‌گوید، در کشورهایی که «تورم مسکن تحت تاثیر وضعیت واقعی» همچون این علل سه‌گانه رشد کرده است، ممکن است به این زودی‌‌ها شرایط کاهشی در قیمت خانه فراهم نشود.این پیش‌‌بینی درباره حرکت بعدی تورم جهانی ملک حاوی نکته دومی هم است. اینکه، «در کشورهایی که قیمت ملک نه به خاطر خرید مصرفی یا تغییر سبک زندگی» و حتی نه به خاطر «کمبود واقعی عرضه» بلکه به خاطر «ملک‌‌بازی و خریدهای غیرمصرفی» از یک‌‌سو و «کمبود ظاهری عرضه» از سوی دیگر دچار جهش تاریخی شده است، در صورت فراهم شدن زمینه برای بازگشت قیمت، دچار کاهش خواهد شد.

کمبود ظاهری عرضه به معنای «وجود عرضه مازاد بر تقاضای موجود در کل بازار ملک» است که «بخشی از عرضه‌ها بلااستفاده مانده است».

افزایش جهانی قیمت مسکن تا کجا؟

نشریه «اکونومیست» در یکی از مقالات اخیر خود به تحلیل دلایل افزایش قیمت مسکن در جهان پرداخته است. این مقاله علت افزایش اخیر قیمت مسکن را تغییر در متغیرهای واقعی اقتصاد ارزیابی کرده است و پیش‌‌بینی می‌کند افزایش جهانی قیمت مسکن تا مدتی باقی بماند.

بزرگ‌ترین شهر ایالت نوا-اسکوشیا کانادا با چند چیز شناخته می‌شود؛ کنفرانس بزرگ امنیت ملی که هر سال در پاییز برگزار می‌شود؛ انفجار بزرگی که در 1917 رخ داد؛ و صنعت کوچک نوشیدنی. اما این شهر به زودی با نشانه دیگری هم شناخته خواهد شد. از دسامبر 2019 قیمت‌‌های مسکن در هالیفاکس تا حدود 50 درصد افزایش داشته است. شهرهای اندکی در کانادا چنین رونقی را تجربه کرده‌‌اند. هالیفاکسی‌‌ها هم از این افزایش قیمت در شهرشان گیج شده‌‌اند.

عوامل محلی در این قضیه نقش دارند. برخی از مردم که برای کار در صنعت نفت به آلبرتا رفته بودند در 2020 کارشان را از دست داده و به خانه بازگشتند. انتظارات سرمایه‌‌گذاران از رشد بخش شرقی کانادا در پی تغییرات آب و هوایی نیز سرمایه‌‌گذاری در مسکن محلی را افزایش داده است. با این حال، این روند در اغلب نقاط جهان دیده می‌شود. شاخص جهانی قیمت مسکن صندوق بین‌المللی پول رکورد اوج قیمت مسکن پیش از بحران مالی 2009-2007 را شکسته است. قیمت سهام سازندگان مسکن آمریکا حدود 44 درصد در طول سال گذشته افزایش یافته است، در حالی که رشد کلی بازارسهام در این دوره 27 درصد بوده است. حالا اما مردم در کشورهای مختلف در این فکر هستند که ‌میهمانی ملکی در حال پایان است یا خیر. دولت‌ها محرک‌‌ها را کاهش داده‌‌اند. تعطیلات خارج از کشور و رستوران‌‌ها نیز برقرار شده‌‌اند و مردم دیگر پول اضافی برای ریخت و پاش (سرمایه‌‌گذاری) در مسکن ندارند. بانک‌های مرکزی نگران از افزایش تورم نیز در حال منقبض کردن سیاست پولی به وسیله افزایش نرخ‌‌های بهره هستند. صندوق بین‌المللی پول در گزارش اخیر ثبات مالی خود درباره ریسک‌‌های کاهش قیمت مسکن هشدار داده است و اگر این ریسک‌‌ها صورت خارجی به خود بگیرند، قیمت‌‌ها در کشورهای ثروتمند می‌توانند تا 14 درصد کاهش یابند. بانک مرکزی نیوزیلند بی‌‌پرده اعلام کرده است که قیمت‌‌های مسکن ناپایدار است.

اما واقعا این‌طور است؟ در کدام کشورها شرایط قیمت مسکن شکننده است و در کدام دسته دیگر احتمال پایداری قیمت در سطح بالا وجود دارد؟ در حقیقت تاکنون شواهد اندکی مبنی بر اینکه انقباض اخیر در سیاست‌های مالی و پولی سبب ایجاد کاهش قیمت شده است وجود دارد. در سه ماه سوم 2021 رشد قیمت جهانی مسکن به بیشترین میزان خود رسید. گرچه بانک مرکزی نیوزیلند از اکتبر نرخ‌‌های بهره را 5/ 0 درصد افزایش داده است، نشانه‌های بسیار کمی مبنی بر کاهش رشد قیمت‌‌ها وجود دارد. در جمهوری چک قیمت‌‌های املاک همچنان در حال افزایش است، باوجودی‌‌که بانک مرکزی در 2021 بارها نرخ بهره را افزایش داد. شاید این فقط مساله زمان باشد. ولی همان‌طور که مقاله‌‌ای از دانشگاه هاروارد توضیح می‌دهد در برخی کشورها که قیمت مسکن متاثر از متغیرهای واقعی رشد کرده چیزی که ممکن است حباب مسکن به‌نظر برسد، در واقع حاصل تغییرات ساختاری اقتصادی است. این مقاله نشان می‌دهد افزایش بزرگ قیمت مسکن در آمریکا از اوایل تا اواسط دهه 2000 تا حد زیادی در نتیجه عواملی چون احیای شهری، افزایش ترجیحات برای زندگی شهری و افزایش دستمزد کارکنان تحصیل‌کرده در شهرها بوده است. تا 2019 قیمت‌‌های واقعی مسکن آمریکا تا حد زیادی به اوج پیش از بحران مالی خود رسیده بود؛ شاهدی بر اینکه افزایش قیمت اواسط دهه 2000 آمریکا آنقدرها هم غیرواقعی نبوده است. نیروهای ساختاری یک‌بار دیگر توضیح می‌دهند که چرا قیمت مسکن در برخی کشورها امروز این‌قدر بالاست و چرا ممکن است این قیمت‌ها دوام بیاورند. سه مورد از آنها بسیار مشخص هستند؛ ترازنامه قوی خانوارها؛ افزایش تمایل مردم برای اختصاص هزینه بیشتر به مدیریت مسکن و شدت محدودیت‌‌های عرضه.

خانوارها را در نظر بگیرید؛ برخلاف برخی از رونق‌‌های گذشته در بخش مسکن، این ثروتمندان با شغل‌‌های پایدار هستند که به افزایش قیمت‌‌ها دامن زده‌‌اند. در آمریکا میانگین امتیاز اعتباری برای کسانی که وام مسکن تحت حمایت دولت را دریافت می‌کنند حدود 750 است؛ که مطابق استاندارد بسیاری از مردم خوب و بسیار بالاتر از پیش از بحران مالی است. بانک‌های منطقه یورو استانداردهای اعتباری برای وام مسکن را در 2020 تشدید کردند (گرچه بعد از آن به میزان اندکی آن را کاهش داده‌‌اند)‌.از سوی دیگر مردم نسبت به افزایش نرخ‌‌های بهره آسیب‌‌پذیری کمتری دارند. این مساله تا حدی به این دلیل است که نرخ‌‌ها از سطح بسیار پایینی افزایش یافته‌‌اند. دلیل دیگر نیز این است که اکثر کشورها مسیر نرخ ثابت وام مسکن آمریکا را دنبال می‌کنند که در کوتاه‌‌مدت مردم را در مقابل افزایش هزینه وام گرفتن حمایت می‌کند. در آلمان محبوبیت سرمایه‌‌گذاری در اوراق درآمد ثابت نسبت به دهه گذشته دو برابر شده است.

تغییر در اولویت‌ها (سبک زندگی) دلیل دوم برای بالا ماندن قیمت مسکن در جهان است. مردم بیشتری به دورکاری روی آورده‌‌اند که به معنای افزایش تقاضا برای دفاتر کاری داخل خانه است. برخی دیگر هم خواستار حیاط‌‌های بزرگ‌تری هستند. طبق یافته‌های بانک مرکزی انگلستان، این مسابقه برای فضا نیمی از افزایش قیمت مسکن در طول همه‌‌گیری در انگلستان را توضیح می‌دهد. به عنوان نمونه، معاملات خانه‌های مستقل افزایش و آپارتمان‌‌ها کاهش یافته‌‌اند. نرخ پس‌‌انداز خانوارها در جهان ثروتمند بسیار بالاست که این مساله می‌تواند در افزایش سرمایه‌‌گذاری مردم در مسکن نقش داشته باشد.

سومین و مهم‌ترین علت برای بالاماندن قیمت مسکن، عرضه است. بررسی‌‌های اکونومیست از داده‌های ملی نشان می‌دهد در سال‌های پیش از همه‌‌گیری خانه‌‌سازی در کشورهای ثروتمند نسبت به اواسط دهه 1960 نصف شده است. در بسیاری مناطق همه‌‌گیری ضربه سختی به عرضه وارد کرده است. در طول نخستین موج کووید- 19 برخی دولت‌ها سازندگان را وادار کردند تولید را متوقف کنند. در فصل دوم 2020 ساخت مسکن در ایتالیا 25 درصد و در انگلستان به نصف کاهش یافت. حتی در جاهایی چون تگزاس که قوانین خانه‌نشینی و منطقه‌‌بندی ملایم‌‌تری در طول همه‌‌گیری برقرار بود، سرعت مازاد تقاضا آنقدر سریع بوده است که سازندگان نتوانسته‌‌اند به آن برسند. کمبود مصالح و نیروی کار به محدودیت‌‌ها افزوده است. سازندگان با افزایش هزینه‌ها و تاخیر مصالحی چون سیمان، الوار و آهن، دست و پنجه نرم می‌کنند و کمبود کارگران ماهر دستمزدها را افزایش داده است. افزایش درآمد و بهبود حاشیه سود برخی از سازندگان به این معناست که بسیاری توانسته‌‌اند افزایش هزینه‌ها را به خریداران منتقل کنند.

برخی اختلال‌‌های عرضه کاهش یافته‌‌اند. صندوق بین‌المللی پول در اکتبر گذشته اعلام کرد عرضه جهانی مسکن به ازای هر نفر شروع به بهبود کرده است، ولی همچنان نسبت به اوایل دهه 2000 بسیار پایین‌‌تر است. جهان راه طولانی در پیش دارد. در می‌2021 محققان در شرکت فردی- مک، که یارانه اکثر وام‌‌های مسکن آمریکا را تامین می‌کند، تخمین زدند که بزرگ‌ترین اقتصاد جهان با کمبود 8/ 3میلیون خانه روبه‌روست که 5/ 2 میلیون واحد نسبت به 2018 بالاتر است. در انگلستان هم برای جوابگویی به تقاضا به 345 هزار خانه جدید نیاز است. ولی سازندگان نسبت به هر زمان دیگری با هدف فاصله بسیاری دارند. در صورتی که تغییر مهمی اتفاق نیفتد، گرانی مسکن همچنان برای مدتی باقی خواهد ماند.