از اوايل دهه 80 به بعد، فعالان بازار مسكن براي كشف قيمت يك مترمربع واحد مسكوني از فرمول ثابتي استفاده مي‌كردند كه خلاصه آن مي‌شود يك مترمربع خانه مساوي با هزار دلار. فعالان مسكن، اين رقم را براي تهران به عنوان پايتخت در نظر مي‌گرفتند و هنوز هم اين فرمول با اندكي نوسان تداوم دارد و مورد استفاده آنهاست، چراكه بازار مسكن پايتخت به نوعي «پيشران» ديگر شهرها محسوب مي‌شود و متوسط قيمت مسكن در شهرهاي كوچك و بزرگ ديگر، به نسبت نرخ‌هاي ملك در تهران قيمت‌گذاري مي‌شود. هرچند در خود شهرستان‌ها و استان‌هاي مختلف، معيارهاي ديگري نيز براي تعيين قيمت مسكن وجود دارد. با توجه به داده‌هاي متوسط قيمت مسكن در پايتخت كه آخرين بار در مرداد ماه منتشر شد، طي يك‌سال منتهي به مردادماه ۱۴۰۳ به‌طور ميانگين تعداد معاملات ماهانه مسكن در شهر تهران بين ۳۵۰۰ تا ۳۸۰۰ فقره بوده است.اما براساس داده‌هاي ملك‌رادار (موتور جست‌وجوي املاك ايران)، ميانگين قيمت مسكن تهران در آگهي‌هاي درج شده پلتفرم‌هاي مسكن از حدود ۹۵ ميليون تومان در شهريور ۱۴۰۳ به ۹۹ ميليون تومان تا آذرماه، به ۱۰۱ ميليون تومان تا دي و به ۱۰۳ ميليون تومان در بهمن‌ماه رسيده است. اين اعداد با توجه به فرمول‌هاي تعيين نرخ يك مترمربع مسكن در پايتخت، نزديك به نرخ دلار در بازار آزاد است و مي‌توان آن را به عنوان يك پايه قيمتي جديد براي قيمت مسكن در تهران در نظر گرفت. عددي كه با قدرت خريد ساكنان تهران به شدت در تضاد است.
اما چه عواملي بر افزايش قيمت مسكن
اثرگذار بوده است؟
تورم بالا و نوسانات نرخ ارز در ماه‌هاي اخير به عنوان يكي از اصلي‌ترين عوامل افزايش قيمت مسكن شناخته مي‌شود. افزايش قيمت مصالح ساختماني و هزينه‌هاي ساخت و ساز نيز بر اين موضوع دامن زده است. كاهش ساخت و سازهاي جديد در سال‌هاي اخير به دليل مشكلات اقتصادي و افزايش هزينه‌ها، منجر به كاهش عرضه مسكن شده است. اين كاهش عرضه در كنار تقاضاي نسبتا ثابت، فشار بيشتري بر قيمت‌ها وارد كرده است. سودآوري بازار مسكن در شرايطي كه بازارهاي موازي مانند بورس و ارز با نوسانات زيادي همراه هستند، بسياري از سرمايه‌گذاران ترجيح مي‌دهند سرمايه خود را به بازار مسكن منتقل كنند. اين موضوع باعث افزايش تقاضاي سوداگرانه و در نتيجه افزايش قيمت‌ها شده است. سياست‌هاي اقتصادي دولت برخي سياست‌هاي اقتصادي دولت، مانند افزايش نرخ سود بانكي يا تغييرات در قوانين مالياتي، نيز بر بازار مسكن تاثير گذاشته‌اند. اين سياست‌ها گاهي باعث كاهش تمايل به سرمايه‌گذاري در بخش توليد و افزايش تمايل به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن شده‌اند.
تاثيرات اجتماعي و اقتصادي
افزايش قيمت مسكن در تهران، دسترسي به مسكن را براي بسياري از خانواده‌ها به ويژه قشر متوسط و كم‌درآمد دشوارتر كرده است. اين موضوع مي‌تواند به افزايش نابرابري‌هاي اجتماعي و كاهش رفاه عمومي منجر شود. همچنين افزايش هزينه‌هاي مسكن مي‌تواند بر ساير بخش‌هاي اقتصادي نيز تاثير منفي بگذارد، زيرا خانواده‌ها بخش بيشتري از درآمد خود را به هزينه‌هاي مسكن اختصاص مي‌دهند و اين موضوع باعث كاهش مصرف در ساير بخش‌ها مي‌شود. با توجه به شرايط فعلي و عدم ثبات در بازارهاي مالي، پيش‌بيني مي‌شود كه قيمت مسكن در تهران همچنان با نوساناتي همراه باشد. با اين حال، برخي كارشناسان معتقدند؛ در صورت بهبود شرايط اقتصادي و افزايش عرضه مسكن، ممكن است روند افزايش قيمت‌ها تا حدي تعديل شود. در نهايت، براي كنترل قيمت مسكن و ايجاد تعادل در اين بازار، نياز به اتخاذ سياست‌هاي جامع و بلندمدت از سوي دولت و نهادهاي مرتبط احساس مي‌شود. اين سياست‌ها مي‌توانند شامل تشويق ساخت و سازهاي جديد، تنظيم قوانين مالياتي و حمايت از خريداران واقعي مسكن باشد.
وضعيت بازار مسكن و چالش‌هاي پيش‌رو
مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن در خصوص افزايش قيمت مسكن در تهران به «اعتماد» گفت: در روزگاري كه اقتصاد در تلاطم است، بازار مسكن نيز از اين نوسانات بي‌نصيب نمانده است. آن‌گونه كه برآورد مي‌شود، قيمت‌ها به مرز ۱۰۳ ميليون رسيده و دامنه معاملات در بازه ۳۵۰۰ تا ۳۷۰۰ قرار گرفته است. اما در اين ميان، فقدان يك پايگاه داده متقن و شفاف، بر ابهام اين حوزه افزوده و شرايط را براي تصميم‌گيري‌هاي كلان دشوار ساخته است. اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: مدت‌هاست كه آمارهاي رسمي در حوزه مسكن منتشر نشده و هنگامي هم كه اين آمارها اعلام مي‌شود، به نظر مي‌رسد بيشتر در جهت تاييد روند گراني است تا ارايه تصويري واقعي از وضعيت بازار. اين مساله نه‌تنها به تشديد جو رواني منفي دامن مي‌زند، بلكه ركود را نيز عميق‌تر كرده و مسكن را بيش از پيش از دسترس مردم خارج ساخته است.
قيمت‌هايي كه در پلتفرم داخلي اعلام مي‌شود فاقد مبناي قانوني است
گودرزي خاطرنشان كرد: آنچه به عنوان آمار رسمي ارايه مي‌شود، در واقع ارقام پيشنهادي هستند كه تطابق چنداني با معاملات واقعي ندارند. در اين ميان، قيمت‌هايي كه در پلتفرم‌هاي داخلي اعلام مي‌شوند نيز فاقد مبناي قانوني‌اند و نمي‌توان آنها را معيار قيمت‌گذاري دانست. انتشار اين‌گونه آمارها، نه‌تنها كمكي به شفافيت بازار نمي‌كند، بلكه به التهاب آن نيز مي‌افزايد. او ادامه داد: بارها درخواست شده است كه نهادهاي نظارتي و نمايندگان مجلس به موضوع گراني مسكن ورود كرده تا نظارت دقيقي بر صحت آمارهاي منتشر شده داشته باشند، اما به دليل فقدان داده‌هاي قابل اتكا، حتي تصميم‌گيران كشور نيز با چالش‌هاي جدي مواجه شده‌اند و سياستگذاري‌هاي كلان اقتصادي دچار آشفتگي شده است.
الزام بر تكميل سامانه املاك
اين كارشناس حوزه مسكن گفت: يكي از راهكارهايي كه اميد مي‌رود بتواند اين آشفتگي را سامان بخشد، تكميل سامانه املاك است. اين سامانه در صورتي كه با اطلاعات واقعي از سوي مردم، معامله‌گران و فعالان اقتصادي تغذيه شود، مي‌تواند به مرجعي قابل استناد براي تحليل وضعيت بازار بدل شود. اما تا زماني كه چنين اتفاقي رخ نداده، اتكاي صرف به آمارهاي فعلي، نمي‌تواند تصويري دقيق از وضعيت مسكن ارايه دهد. او ادامه داد: در شرايط كنوني، برخي بر اين باورند كه ممكن است كاهش قيمت در بازار مسكن رخ دهد؛ چراكه بانك‌ها در حال واگذاري املاك مازاد خود هستند. اما پرسش اساسي اينجاست كه اين فرضيه تا چه ميزان با واقعيت همخواني دارد؟ واقعيت آن است كه بخش عمده‌اي از سرمايه بانك‌ها و سرمايه‌گذاران، در بازار مسكن حبس شده و اين در حالي است كه بازارهاي موازي در ماه‌هاي اخير رشد چشمگيري داشته‌اند.
ترجيح سرمايه‌گذاران بازارهاي ديگري غير از مسكن شده است
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه گفت: سرمايه‌گذاران ترجيح مي‌دهند دارايي‌هاي خود را از اين بازار خارج كرده و در حوزه‌هايي كه نقدشوندگي بيشتري دارد، سرمايه‌گذاري كنند. از سوي ديگر، نه خريداران مصرفي و نه سرمايه‌گذاران، رغبتي براي ورود به اين بازار ندارند، چراكه علاوه بر نبود ارزندگي، نقدشوندگي نيز در آن پايين است. او افزود: در سال‌هاي ۹۸ و ۹۹، جهش‌هاي بي‌رويه قيمتي، بسياري از سرمايه‌ها را در بازار مسكن به دام انداخت و بازدهي اين بازار را منفي كرد. حال، بسياري از كساني كه در اين حوزه سرمايه‌گذاري كرده بودند، با زيان مواجه شده‌اند. افزون بر اين، قيمت‌گذاري‌هاي نادرست و افزايش‌هاي نامعقول، صنعت ساختمان را نيز با بحران روبه‌رو ساخته است.
دولت هيچ قدمي در مسير تنظيم‌گري برنداشته است
گودرزي تصريح كرد: در اين ميان، دولت نه‌تنها در مسير تنظيم‌گري قدمي برنداشته، بلكه صرفا در جايگاه نظاره‌گر باقي مانده است. اين در حالي است كه طبق قانون، دولت مي‌تواند در بازار زمين، مسكن و اجاره مداخله كند، به‌ويژه آنكه تورم بالاي ۳۰ درصد، اين اجازه را به دولت داده است.او افزود: آمارهاي رسمي كه منتشر مي‌شوند، اغلب در زماني ارايه مي‌شوند كه بازار در مسير كاهش قيمت است، اما به‌طور شگفت‌آوري، ارقام بالاتري اعلام مي‌شود كه به بحران‌زايي بيشتر دامن مي‌زند. اين روند نه‌تنها بازار مسكن، بلكه كليت صنعت ساختمان را دچار آسيب كرده و نيازمند چاره‌انديشي جدي است. گودرزي خاطرنشان كرد: وضعيت كنوني بازار مسكن، حاصل سال‌ها سياستگذاري‌هاي نادرست و نبود شفافيت در ارايه اطلاعات است و تا زماني كه سامانه‌اي جامع و مبتني بر داده‌هاي واقعي ايجاد نشود و دولت در مسير تنظيم‌گري گام بر ندارد، نمي‌توان انتظار داشت كه اين آشفتگي پايان يابد. اميد است كه با اصلاح رويكردها، شاهد بازاري متعادل‌تر و در دسترس‌تر براي مردم باشيم.