افزایش قیمت مصالح، عامل اصلی فشار بر ساخت‌وساز
یکی از چالش‌های اصلی بازار مسکن در ماه‌های اخیر، رشد چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی است. گزارش‌های رسمی از افزایش مداوم نرخ سیمان، فولاد، آجر، گچ و سایر اقلام ساختمانی حکایت دارند. این موضوع نه‌تنها هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز را بالا برده، بلکه تمایل سازندگان به ورود به پروژه‌های جدید را نیز کاهش داده است. برخی فعالان صنعت ساختمان معتقدند که در نبود نظارت کافی، بازار مصالح به جولانگاه دلالان تبدیل شده است و همین امر سبب شده که قیمت‌ها از منطق اقتصادی فاصله بگیرند. در نتیجه، عرضه مسکن کاهش یافته و این کاهش عرضه، به‌ویژه در بخش اجاره، فشار مضاعفی را بر مستاجران وارد کرده است.
قدرت خرید مردم پایین‌تر از همیشه
طبق آخرین آمار بانک مرکزی، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار به یکی از بالاترین سطوح در تاریخ ایران رسیده است. در حالی که در دهه ۸۰ شمسی، خانوارها با حدود ۵ تا ۷ سال پس‌انداز می‌توانستند خانه بخرند، این عدد امروز به بیش از ۳۰سال رسیده است. چنین وضعیتی، عملا خرید مسکن را برای طبقه متوسط به رؤیایی دور از دسترس تبدیل کرده است. مستاجران نیز در چنین شرایطی با فشار سنگینی روبه‌رو هستند. در برخی مناطق شهری، نرخ اجاره‌بها در طول یک سال تا ۸۰درصد افزایش یافته و مستاجران را ناچار به جابه‌جایی به حاشیه شهر یا حتی کوچ به شهرهای کوچک‌تر کرده است. برخی نیز مجبورند با خانواده‌های دیگر هم‌خانه شوند یا در واحدهای بسیار کوچک و ناکارآمد زندگی کنند.
تابستانی سخت در انتظار مستاجران
برخی کارشناسان حوزه مسکن، با استناد به روندهای فعلی بازار، تابستان ۱۴۰۴ را یکی از دشوارترین دوره‌ها برای مستاجران می‌دانند. آنها معتقدند با توجه به استمرار تورم، نبود برنامه‌های حمایتی موثر و کاهش عرضه مسکن، پیش‌بینی می‌شود که موج جدیدی از افزایش اجاره‌بها از اواخر خرداد آغاز شود و تا شهریور ادامه یابد. همچنین نبود مکانیزم‌های کنترل اجاره‌بها، از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و مشوق‌های ساخت مسکن اجاره‌ای، موجب شده که بازار کاملا در اختیار موجران باشد و مستاجران چاره‌ای جز پذیرش شرایط تحمیلی نداشته باشند.
آیا مداخله دولت می‌تواند کارساز باشد؟
در مقابل این دیدگاه، برخی دیگر از کارشناسان بر این باورند که دولت در صورت اتخاذ تصمیمات سریع و اجرای صحیح برنامه‌ها، می‌تواند مانع از بروز بحران شود. یکی از مهم‌ترین ابزارهایی که در اختیار دولت قرار دارد، «طرح نهضت ملی مسکن» است که هدف آن ساخت انبوه واحدهای مسکونی در نقاط مختلف کشور است. کارشناسان معتقدند اگر دولت بتواند بخش عمده‌ای از واحدهای طرح نهضت ملی مسکن را تا تابستان وارد چرخه عرضه کند، می‌تواند بخشی از فشار بر بازار اجاره را کاهش دهد. ضمن اینکه اجرای دقیق مالیات بر خانه‌های خالی، می‌تواند عرضه را در کوتاه‌مدت افزایش دهد. همچنین برخی نمایندگان مجلس از تلاش برای تدوین طرح‌های حمایتی از مستاجران خبر داده‌اند که شامل پرداخت وام ودیعه مسکن با نرخ سود پایین، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و افزایش نظارت بر قراردادهای اجاره است.
تبعات تداوم تورم و نبود تعادل در بازار مسکن
در همین خصوص دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور با بیان اینکه قیمت مصالح همچنان در حال افزایش است، گفت: همچنین با تداوم تورم و نبود تعادل در بازار مسکن، تابستان سختی در انتظار مستاجران خواهد بود. فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور با اشاره به اینکه طی سال‌های اخیر، شاهد مشکلات و چالش‌های بزرگی در حوزه مسکن و قدرت خرید مردم بوده‌ایم، گفت: سال‌های گذشته، دو عامل اصلی برای تقویت قدرت خرید مسکن وجود داشته که یکی از آنها بخش حقوق و دستمزد است. در گذشته، دولت‌ها از طریق افزایش حقوق‌ها تلاش می‌کردند قدرت خرید مردم را تقویت کنند. او ادامه داد: گزینه دیگر، مربوط به تسهیلات بانکی است که دولت از طریق بسته‌های مالی برای تقویت نقدینگی مردم ارائه می‌داد. متاسفانه، در سال‌های اخیر هیچ‌یک از این دو گزینه به طور مؤثر عمل نکرده است. همچنین در طول ۱۰ الی ۱۲ سال گذشته، نه‌تنها حقوق و دستمزدها به طور قابل‌توجهی افزایش نیافته، بلکه با تورم شدید در اقتصاد کشور، قدرت خرید مردم به طور محسوسی کاهش یافته است. دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور افزود: همچنین میزان تسهیلات بانکی در حوزه خرید مسکن نیز نتوانسته پاسخگوی نیاز مردم باشد و این موضوع فشار زیادی به بازار مسکن وارد کرده است. این چالش تنها به مسکن محدود نمی‌شود. ما در حوزه ساخت‌وساز نیز با مشکلات اساسی مواجه هستیم و برای اصلاح این وضعیت نیاز به اقدامات اساسی خواهیم داشت.
۳۸درصد از جامعه در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند
پورحاجت در پاسخ به این پرسش که قدرت خرید مردم برای مسکن در شرایط فعلی در چه وضعیتی قرار دارد، گفت: با توجه به شرایط اقتصادی، قدرت خرید مردم به‌ویژه در دهک‌های پایین جامعه به‌شدت کاهش یافته و مشکلات زیادی دارند. در واقع، در حال حاضر شرایط به گونه‌ای است که مردم جرأت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را ندارند چراکه دیگر بازارهای ریسک‌پذیر مانند دلار و سکه جذاب‌تر به نظر می‌رسند. او به مهر گفت: امسال و به‌خصوص در فصل تابستان، فشار زیادی بر بخش گسترده جامعه در حوزه مسکن و به‌ویژه در حوزه اجاره مسکن وارد خواهد شد. طبق آخرین آمارها، حدود ۳۸درصد از جامعه در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند و متاسفانه تولید مسکن در این بخش به‌طور قابل‌توجهی پایین است. این ناترازی در حوزه مسکن و اجاره، فشار زیادی به مردم وارد خواهد کرد. پورحاجت بیان کرد: بازار مسکن همچنان تحت تاثیر تورم است. همانطور که در سال گذشته شاهد بودیم، با وجود تبلیغات زیاد مبنی بر عدم وجود تورم، در واقع بازار مسکن همچنان درگیر تورم بوده است و این روند در سال ۱۴۰۴ نیز ادامه خواهد داشت. مهم‌ترین نکته این است که مسکن تنها فعالیت اقتصادی است که امنیت سرمایه‌گذاری آن نسبت به سایر بازارها بهتر به نظر می‌رسد، اگرچه متاسفانه در حال حاضر این حوزه کمتر مورد توجه قرار گرفته است.
عوامل تعیین‌کننده زمان افزایش قیمت مسکن
به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور اما اینکه چه زمانی قیمت مسکن افزایش خواهد یافت یا چه عواملی تعیین‌کننده‌اند، به شرایط مختلف کشور و جغرافیای مناطق بستگی دارد. در بعضی مناطق هزینه تمام‌شده مسکن متفاوت است؛ به طور مثال، هزینه ساخت مسکن در قالب شرایط عمومی پیمان در حال حاضر در ساختمان‌های مهندسی در گروه جی، حدود ۱۸ تا ۲۰میلیون تومان است.
او خاطرنشان کرد: قیمت مصالح کماکان در حال افزایش است؛ به‌عنوان مثال، قیمت سیمان که از منابع ملی خودمان تولید می‌شود، به میزان قابل‌توجهی افزایش پیدا کرده است. این موضوع مستقیما بر هزینه تمام‌شده مسکن تاثیرگذار است. نمی‌توانم عدد دقیقی برای افزایش قیمت مصالح ارائه کنم اما به طور کلی هر زمانی که قیمت دلار افزایش یافته، قیمت مصالح هم به تبع آن بالا رفته است. این مساله واقعیتی است که متاسفانه در کشور ما با آن روبه‌رو هستیم و دلار نقش کلیدی در اقتصاد کشور ایفا می‌کند.
لزوم به‌کارگیری سیاست‌های عقلانی‌تر
از سوی دیگر رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: با ورود زودهنگام دولت و تغییر رویکردها، احتمالا امسال سال آرام‌تری خواهیم داشت. مردم هم به این بلوغ رسیده‌اند که افزایش بی‌رویه اجاره‌بها به ضرر خودشان است.
کیانوش گودرزی از به‌کارگیری سیاست‌های عقلانی‌تر و ارائه تصمیمات مناسب‌تر نسبت به سال‌های گذشته در بازار اجاره‌بهای مسکن سخن می‌گوید و این اقدامات را موثرتر می‌داند اما این سوال مطرح است که آیا این سیاست‌ها در عمل هم تاثیرگذار خواهند بود؟ برای بررسی این موضوعات با کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو نشستیم که مشروح آن در ادامه آمده است.
ضرورت تغییر رویکرد مسوولان
گودرزی با بیان اینکه برخلاف سال‌های گذشته، امسال دولت با دیدی دقیق‌تر و منطقی‌تر به مساله اجاره‌داری ورود کرده است، می‌گوید: امسال تصمیمات عقلانی‌تر و هوشمندانه‌تری گرفته شده است که در صورت اجرای درست آن می‌توانیم شاهد اتفاقات ویژه‌ای در بازار اجاره مسکن باشیم، برای مثال تعیین سقف اجاره را به جای شاخص کشوری، به استانداران واگذار شده است تا با توجه به موقعیت جغرافیایی و تراکم جمعیتی، درباره سقف افزایش اجاره‌بها تصمیم‌گیری کنند.
او ادامه داد: این تغییر رویکرد می‌تواند از نگاه یکسان‌انگارانه به بازار اجاره در سراسر کشور فاصله بگیرد و به نوعی به عدالت جغرافیایی نزدیک‌تر شود اما اجرای این رویکرد وابسته به آمادگی و زیرساخت‌های تصمیم‌گیری در استان‌هاست؛ چیزی که هنوز در بسیاری از نقاط کشور جای کار دارد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین گفت: از طرفی مردم نیز به این نتیجه دست پیدا کرده‌اند که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره به ضرر آنها خواهد بود و به همین خاطر در سال‌های اخیر شاهد راه‌اندازی پویش‌های مختلفی در این بخش بودیم تا جلوی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره‌بها گرفته شود.
نحوه تامین اعتبار وام ودیعه مسکن
او با اشاره به اینکه افزایش سقف وام ودیعه مسکن باعث ایجاد امیدواری در اجاره‌نشینان شده است گفت: هرچند در سال جاری و قبل از شروع فصل جابه‌جایی مستاجران تصمیم افزایش سقف وام ودیعه مسکن گرفته شده و از سوی دولت نیز ابلاغ شده است اما باید در نظر داشته باشیم که تامین اعتبار این وام‌ها باید قطعی و سریع باشد چراکه با وجود اینکه ۲۰۰هزار‌میلیارد تومان برای پرداخت وام در نظر گرفته شده اما اگر این منابع دیر برسد یا به دست مردم نرسد، عملا فایده‌ای نخواهد داشت. گودرزی با انتقاد از نبود داده‌های دقیق و به‌روز در حوزه مسکن و تاثیرات منفی این امر در سیاستگذاری‌های این حوزه، گفت: متاسفانه در سال‌های اخیر همواره شاهد بوده‌ایم که بسیاری از تصمیمات به دلیل نبود آمار دقیق، نادرست یا نمایشی جلوه کرده‌اند و گاهی باعث دلسردی مردم شده است چراکه در حال حاضر ما آمار درستی از تعداد مستأجران و یا حتی پراکندگی این افراد در سطح کشور نداریم که این موضوع می‌تواند مانعی برای ارائه سیاست‌های درست و یا اجرای مناسب این سیاست‌ها در بخش مسکن و اجاره باشد.
او تاکید دارد که سامانه‌هایی مثل سامانه ملی املاک و اسکان اگر به درستی تکمیل و اجرا شوند، می‌توانند در سال‌های آینده مسیر سیاستگذاری را هموارتر کنند و این سامانه‌ها می‌توانند کمک کنند تا نیاز واقعی مستاجران در قسمت‌های مختلف کشور شناسایی شوند و براساس این نیازها نسبت به برنامه‌ریزی و ارائه سیاست‌های درست اقدام کنیم اما در حال حاضر هنوز در ابتدای مسیر هستیم و نیاز است تا دولت همت بیشتری برای برنامه‌ریزی در این حوزه داشته باشد.
نقش مشاوران املاک در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای
گودرزی با تاکید بر نقش پررنگ مشاوران املاک در تنظیم بازار مسکن و اجاره‌بها، گفت: بدون شک اگر مشاوران املاک را از چرخه مسکن و طرح‌هایی مانند طرح اجاره‌داری حرفه‌ای حذف کنیم، اکوسیستم بازار به‌هم خواهد ریخت و باعث ایجاد یک رقابت ناسالم در این بخش خواهد شد که در آینده می‌تواند به ضرر دولت باشد. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: دولت باید شرایطی را فراهم کند تا بازار به سمت مناسبی حرکت کند تا مردم بتوانند به بازار و سیاست‌های این بخش اعتماد کنند و باید در نظر داشته باشیم که مشاوران از جنس مردم هستند و می‌توانند در جهت اجرای سیاست‌های دولت نسبت به کنترل و اجرای سقف اجاره‌بهای مسکن کمک‌کننده باشند.
او با بیان اینکه جایگاه مشاوران املاک در سیاستگذاری‌ها هنوز به درستی دیده نشده است، گفت: ما در اتحادیه مشاوران املاک خواستار مشارکت بیشتر این صنف در اجرای سیاست‌های مربوط به بازار مسکن و اجاره‌بها هستیم و اگر قرار است سیاست‌هایی مانند تعیین سقف اجاره‌بها در بازار اجرا شوند باید این موضوع را در نظر داشته باشند که مشاوران باید وارد فرآیند اجرا شوند تا این قوانین به شکل مناسبی رعایت و اجرا شوند.
دولت باید تنظیم‌گر باشد، نه تصدی‌گر!
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در واکنش به این موضوع که دولت در طرح جدید اجاره‌داری حرفه‌ای قصد دارد برخی واحدهای آماده یا در حال ساخت را خریداری کرده و مستقیما به بازار اجاره وارد شود، گفت: اجرای این طرح از سوی دولت در کوتاه‌مدت می‌تواند اثرات مثبتی به همراه داشته باشد اما باید در نظر داشته باشیم که دولت نباید وارد تصدی‌گری در این حوزه شود و باید اقدامات جامع‌تری در این بخش انجام دهد.
او ادامه داد: موضوع مهم این است که کار دولت تنظیم‌گری است و الزامی است تا در بلندمدت موضوع اجاره‌داری را باید به شرکت‌های خصوصی و انبوه‌سازان بسپارد و به عنوان ناظر این روند را تحت‌کنترل داشته باشد تا به مرور دولت از این چرخه خارج شود و تنها نقش نظارتی خود در این بخش را اجرا کند.
گودرزی تاکید کرد: اگر طرح اجاره‌داری حرفه‌ای به شکل مناسبی در کشور اجرایی شود می‌تواند اثزات مثبتی در بازار ایجاد کند و معتقد هستیم که در نهایت باید به سمت اجرای مدرن صنعت اجاره‌داری حرفه‌ای در یک بستر مناسب حرکت کنیم اما هنوز نیاز است تا بسترهای مناسب این بخش به شکل مناسبی آماده‌سازی شود.
پیش‌بینی بازار اجاره ۱۴۰۴
گودرزی در پاسخ به این پرسش که آیا بازار اجاره امسال نسبت به سال گذشته آرام‌تر خواهد بود یا نه، با خوش‌بینی مشروط پاسخ می‌دهد: با ورود زودهنگام دولت و تغییر رویکردها، احتمالا امسال، سال آرام‌تری خواهیم داشت. مردم هم به این بلوغ رسیده‌اند که افزایش بی‌رویه اجاره‌بها به ضرر خودشان است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین گفت: یکی از مواردی که در پیش‌بینی‌ها باید به آن توجه داشته باشیم، قدرت خرید است. در بازار اجاره نیز با توجه به اینکه توان مالی مردم و مستاجران کاهش یافته است و موجران نیز با توجه به این امر نسبت به ارائه قیمت‌های جدید اقدام می‌کنند و این موضوع نیز می‌تواند در آرام‌تر شدن بازار اجاره در سال جاری کمک‌کننده باشد.
تجربه کشورهای دیگر؛ درس‌هایی برای ایران
در بسیاری از کشورها، دولت‌ها نقش فعالی در کنترل بازار اجاره ایفا می‌کنند. برای مثال، در آلمان، اجاره‌بها تنها در چارچوب شاخص‌های منطقه‌ای قابل افزایش است و مالکان نمی‌توانند بدون دلیل قانع‌کننده مستاجری را اخراج کنند. در فرانسه، برای ترغیب به ساخت مسکن اجاره‌ای، دولت به سازندگان یارانه پرداخت می‌کند. در ایران نیز با الگوبرداری از این کشورها، می‌توان گام‌هایی مؤثر در جهت حمایت از مستاجران برداشت اما لازمه این کار، اراده سیاسی، منابع مالی کافی و شفافیت در اجرای سیاست‌هاست.
بازار مسکن ایران در آستانه تابستان ۱۴۰۴ در موقعیتی حساس قرار دارد. ادامه وضعیت کنونی می‌تواند منجر به بحران اجتماعی در میان قشر مستاجر شود اما در عین حال فرصت‌هایی برای مهار بحران وجود دارد. اکنون نگاه‌ها به دولت و نهادهای تصمیم‌گیر دوخته شده است تا با ورود زودهنگام و اجرای سیاست‌های حمایتی، از وقوع تابستانی داغ و ناآرام برای میلیون‌ها مستاجر ایرانی جلوگیری کنند. تا آن زمان، مستاجران چشم‌انتظار وعده‌هایی هستند که شاید بتواند بار سنگین اجاره‌نشینی را اندکی سبک‌تر کند.