رونق مسکن پشت سد «تورم»

در این بین بخش ساخت ‌‌‌و ‌‌‌ساز نیز از همین قاعده تبعیت کرده و به گفته فعالان ساختمانی طی یک سال گذشته قیمت زمین در مناطق حاشیه‌ای شهرها که از شرایط اقلیمی مناسبی برای سکونت برخوردارند، به مراتب بیش از داخل شهرها افزایش یافته است. این رشد قیمت‌ها در بخش مصالح ساختمانی نیز با توجه به افزایش هزینه‌های تولید و رشد ۵۷‌درصدی دستمزدها در سال‌جاری رقم خورده است.

مساله دیگری که تولیدکنندگان مسکن در شرایط تورم روزافزون به آن اشاره می‌کنند و به نظر می‌رسد که کم‌کم گریبان بخش ساخت‌وساز را خواهد گرفت وشهرها را با موج عظیمی از ساختمان‌های ناایمن و فاقد کیفیت لازم روبه‌رو خواهد کرد، خروج سازندگان خوشنام و صاحب برند از بخش ساخت‌وساز است و این پیامد وجود شرایط تورمی در بازار ساخت‌وساز و در عین حال نبود نهاد ناظر موثر در این حوزه است.

افزایش ۱۰۰‌درصدی قیمت زمین در حاشیه

 در همین رابطه مدیرعامل شرکت ساختمانی شایان‌کاران درخصوص وضعیت قیمت زمین طی یک سال اخیر گفت: در بازه زمانی یک‌ساله، زمین‌های مسکونی چه سنددار و چه قولنامه‌ای بین 40 تا 50‌درصد افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند و زمین‌های مسکونی خارج از محدوده بافت‌‌‌های شهری که در روستاهای مرغوب واقع شده‌اند، نیز بیش از 100‌درصد گران شده‌اند. این زمین‌ها به منظور ویلاسازی جهت گذران تفریحات در روستاها و مناطق خوش آب و هوای خارج از شهرها خریداری می‌شوند و بیش از پیش طرفداران خود را پیدا کرده اند.

محمد سلیمانی درخصوص دلایل افزایش تقاضا برای خرید زمین در مناطق حاشیه‌ای شهرها گفت: یکی از دلایل گرایش برای خرید زمین در این مناطق این است که گروهی از مردم به ویلاسازی روی آورده‌اند و گروهی دیگر نیز از این طریق به دنبال یک سرمایه‌گذاری امن هستند.

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان مرکزی با بیان اینکه بیشتر مردم در حوزه خرید زمین و مسکن به دنبال سرمایه‌گذاری هستند و زمین و مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌بینند، یادآور شد: بنابراین مردم چون به دلیل افزایش بیش از حد قیمت زمین و مسکن در شهرها، قدرت سرمایه‌گذاری در شهرها را ندارند، در روستاها سرمایه‌گذاری می‌کنند و این افزایش تقاضا جهت خرید اراضی خارج از محدوده شهرها، منجر به افزایش قیمت زمین در این مناطق شده است.

مدیرعامل شرکت ساختمانی شایان‌کاران همچنین با اعلام اینکه قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به یک سال گذشته به طور متوسط بین 50 تا 60‌درصد افزایش یافته است، افزود: اغلب شاخص‌هایی هم که به صورت رسمی اعلام شده، به هیچ عنوان با تورم موجود همخوانی ندارد.

سلیمانی در پاسخ به اینکه این وضعیت چه مشکلاتی را برای تولیدکنندگان و سازندگان مسکن ایجاد کرده است، گفت: بروز تورم در قیمت زمین و مصالح، تاثیر منفی بر فعالیت سازنده‌‌‌هایی داشته است که ساختمان‌‌‌های باکیفیت و خوب می‌سازند. متاسفانه با توجه به اینکه در حوزه ساخت ‌‌‌و ‌‌‌ساز نهاد ناظر موثری وجود ندارد که از بروز مشکلات در بخش ساخت‌وساز جلوگیری کند و به ساختمان‌های غیرمقاوم و غیراصولی اجازه بهره‌برداری ندهد. درواقع یکسری افراد دلال که در بخش ساخت‌‌‌و‌‌‌ساز حضور دارند، با چشم پوشی از مسائل و مشکلات ساخت‌وسازها، امنیت ساختمان‌‌‌ها را تا حد زیادی پایین می‌‌‌آورند و متاسفانه شرکت‌های برند و صاحب نام نمی‌توانند چنین کاری را انجام دهند. به همین دلیل این سازندگان در بلندمدت کم‌کم از بازار خارج می‌شوند.  این انبوه‌ساز رتبه یک ادامه داد: در واقع چون کنترل و نظارت صحیحی بر بخش ساخت‌وساز وجود ندارد، بنابراین افزایش هزینه‌ها می‌تواند سازندگان برجسته، خوشنام و دارای برند را که ساختمان‌های خوب و مقاومی می‌سازند، به تدریج از عرصه ساخت‌وساز حذف کند و به طور مسلم این ضرر متوجه آحاد مردم و مصرف‌کنندگان خواهد شد. نمونه بارز این مساله ساختمان متروپل است که در شهر اراک نیز نمونه این ساختمان‌ها وجود دارد. به طوری که طی یک سال گذشته سه ساختمان مشابه از بهره‌برداری خارج شده و حتی یک ساختمان در حال بهره‌برداری بوده که فعلا تخلیه شده است. نمونه این ساختمان‌ها در شهرهای دیگر نیز وجود دارد.

وی همچنین در پاسخ به اینکه آیا دخالت واسطه‌ها در دامن زدن به تورم در بخش ساخت‌وساز اثرگذار است، گفت: نقش آنها در این حوزه به طور کامل تاثیرگذار است. بنگاهداران نه‌تنها زمین‌های ساختمانی را به سازندگان مورد نظر خود می‌فروشند، در عین حال در بخش فروش نیز پروژه‌ها را به طور مهندسی شده به فروش می‌رسانند و اجازه کاهش قیمت‌ها را نمی‌دهند.

وی خاطرنشان کرد: تبعات این موضوع موجب شده که در شهری مانند اراک، پهنه‌هایی وجود دارد که تنها چند سازنده محدود ساخت‌وسازها را در اختیار خود گرفته‌اند و به هیچ وجه به سازنده‌های دیگر اجازه ساخت‌وساز و فعالیت نمی‌دهند. حتی اگر قرار باشد با اجرای یک پروژه متضرر شوند، راضی به تحمل این ضرر می‌شوند، اما اجازه ورود سازنده دیگری را به قلمرو خود نمی‌دهند.

عوامل اثرگذار بر رشد قیمت مصالح ساختمانی

همچنین مدیرعامل شرکت بنابرج ظفر درخصوص میزان افزایش قیمت مصالح ساختمانی طی یک سال اخیر گفت: به صورت تفکیکی باید قیمت مصالح را بررسی کرد. قیمت برخی از مصالح افزایش یافته و قیمت برخی مصالح کاهشی بوده و نوسان قیمت بخشی از مصالح زیاد و بخشی نیز کمتر بوده است. به طور نمونه در حوزه قیمت آهن‌آلات نسبت به تابستان سال گذشته شاهد روند کاهشی قیمت هم بوده‌ایم.

رامین گوران درباره دلیل این کاهش قیمت‌ها با وجود افزایش هزینه‌های تولید توضیح داد: این مساله در مواردی به صادرات و واردات و موضوعات عرضه و تقاضا ارتباط دارد و هرچند دستمزدها تغییر کرده، اما صرفا به قیمت تمام شده مصالح و افزایش دستمزدها مربوط نیست.

مدیرعامل شرکت بنابرج ظفر ادامه داد: اما در مورد مصالحی مانند سیمان با توجه به مشکلات قطعی برق در مقاطع مختلف شاهد افزایش قیمت‌های عجیب و غریب و حتی موجود نبودن این مصالح در بازار بوده‌ایم که چالش‌ساز شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ایران با اشاره به افزایش حدود 50‌درصدی هزینه‌های تولید مسکن در بخش‌های مختلف بیان کرد: در شرایط تورم برخلاف تصور عوام، معمولا سازنده‌ها سرمایه خود را از دست می‌دهند. به طور مثال اگر امروز‌هزار مترمربع ملک یا آپارتمان سرمایه داشته باشند، در دوران اوج تورم، آن سرمایه اصلی و اولیه خود یعنی‌هزار متر را از دست می‌دهد. هرچند ممکن است در شرایط تورمی از نظر ریالی رشد زیادی داشته باشد؛ اما سرمایه اصلی نقدینگی یا توان و پتانسیل انبوه‌ساز را کاهش می‌دهد. این یکی از معضلات اصلی است که سازندگان را درگیر می‌کند و در این پروسه سرمایه اصلی خود را از دست می‌دهند.

کاهش حجم ساخت‌وسازها

در همین حال یک سازنده مسکن نیز با اشاره به افزایش قیمت ساخت مسکن طی یک سال گذشته گفت: به طور نمونه قیمت تمام شده برای ساخت یک مترمربع آپارتمان معمولی با مصالح درجه یک ایرانی حدود 10‌میلیون تومان است؛ در حالی که در سال گذشته این رقم حدود 5/ 5  تا 6میلیون تومان بوده است.

سید طاهر علوی ادامه داد: قیمت مصالح ساختمانی گران شده، اما چون ساخت‌وساز چندان در حجم گسترده‌ای انجام نشده است، این افزایش قیمت به نسبت سال 1400 قابل‌توجه و چشمگیر نیست.

پیشنهاد تشکیل کارگروه ملی صنعتی‌سازی مسکن

 مدیر کارگروه عمران و شهرسازی موسسه دانشمند گفت: توسعه صنعت ساختمان، یکی از مظاهر رشد و توسعه کشورها محسوب می‌شود. این موضوع در کشور ما از اهمیت بیشتری برخوردار است؛ چرا که صنعت ساختمان بزرگ‌ترین بخش اقتصاد کشور است و بیشترین سهم انباشت سرمایه ثابت (حدود 31‌درصد) و بالاترین سهم اشتغال در بخش صنعت (13 تا 15‌درصد) را به خود اختصاص داده است و بالاترین‌درصد جذب افراد تحصیل‌کرده در کشور در این بخش از صنعت وجود دارد.

مصطفی موحدیان افزود: مواردی چون آمایش سرزمین و برنامه‌ریزی مناسب شهری، روش‌های تامین مالی به‌‌‌خصوص در پروژه‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی و طرح‌‌‌های ملی، استفاده از ابزارهای مالیاتی در کنترل سوداگری، همچنین در بخش فنی؛ کیفیت مصالح تولیدی و کاهش قیمت و استانداردسازی با روش مدیریت زنجیره تامین، طراحی مناسب و اجرای صحیح، سرعت بالای ساخت، آموزش مناسب و استفاده بهینه از نیروی کار، بهره‌‌‌گیری از فناوری‌‌‌های نوین ساختمانی و تولید صنعتی مسکن، جزو مؤلفه‌‌‌های تاثیرگذار در این صنعت به شمار می‌‌‌آیند. موحدیان گفت: کشورهای توسعه‌یافته بیش از ۱۰۰ سال پیش دریافتند که ساخت مسکن مناسب با سیستم‌های سنتی ساخت‌‌‌وساز حاصل نمی‌شود. بنابراین راهکار صنعتی‌‌‌سازی را برای دستیابی به مقاوم‌‌‌سازی، عایق بودن، سبک‌‌‌سازی، سریع‌‌‌سازی و مقرون به صرفه‌‌‌بودن در پیش گرفتند. در سه دهه گذشته نیز، فناوری‌‌‌های روز با محوریت صرفه‌‌‌جویی در مصرف انرژی به سرعت دچار تغییر و تحول شدند و امروز ساختمان‌‌‌هایی با مصرف انرژی صفر یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های بخش تحقیق و توسعه شرکت‌های ساختمانی است.

وی افزود: در کشور ما نیز با توجه به تقاضای انباشته سال‌های گذشته و با استناد به سند چشم‌‌‌انداز توسعه مسکن در دولت سیزدهم در افق 1404، باید 4‌میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. برای رسیدن به این هدف، دولت موظف است به طور متوسط سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را فراهم کند.  مدیرکارگروه عمران و شهرسازی موسسه دانشمند خاطرنشان ساخت: ثمره سیاست‌های تعیین شده باید تولید مسکن با کیفیت و ارزان باشد که روش‌های سنتی ساخت‌‌‌و‌‌‌ساز ‌‌‌علاوه بر اینکه در مراحل تولید مصالح، قطعات و سازه، موجب ایمنی در برابر زلزله و طول عمر بهره‌‌‌برداری بهینه نمی‌‌‌شوند بلکه به دلیل سرعت پایین تولید نیز پاسخگوی تقاضای موجود نیستند از این رو استفاده از مصالح و فناوری‌‌‌های نوین ساختمانی، سیستم‌های پیش‌‌‌ساخته و تولید صنعتی مسکن، جهت بهره‌‌‌گیری مناسب از منابع کشور، ارتقای شاخص‌‌‌های کیفی، پاسخگویی به تقاضای موجود و کاهش هزینه‌‌‌های ساخت، ضروری به نظر می‌‌‌رسد. مدیرکارگروه عمران و شهرسازی موسسه دانشمند ادامه داد: چنانچه اهمیت تولید صنعتی مسکن و همه مزایای آن برای تصمیم‌گیران و مجریان در سطح کلان کشور آشکار شود و کاربرد این روش‌ها باعث عرضه بیشتر مسکن شود آنگاه با کاهش تقاضا، بخش‌های غیرمولد نیز که هم‌‌‌اکنون بیشترین سود را در این حوزه دارند، کم‌‌‌رنگ می‌شوند و این دو لازم و ملزوم یکدیگر هستند.  وی تاکید کرد: پیشنهاد می‌شود برای ساماندهی این اوضاع، یک کارگروه ملی جهت تولید صنعتی مسکن شکل بگیرد و تصمیمات این کارگروه ضمانت اجرایی داشته و مستقیما در شورای عالی مسکن مطرح شود. در این کارگروه اعضایی از وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، سازمان نظام مهندسی، مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، بخش‌های عمرانی نهادهای حاکمیتی نظیر بنیاد، نماینده انجمن تولیدکنندگان صنعتی مسکن، نماینده انجمن انبوه‌‌‌سازان، نماینده بانک مسکن و به صورت موردی هم مدعوینی از شهرداری‌‌‌ها، اداره استاندارد، سازمان محیط‌زیست و همه بازیگران در این حوزه حضور داشته باشند.

وی افزود: سیاستگذاری در حوزه‌‌‌های مختلف تامین مالی، آموزشی و اجرایی، هدف‌‌‌گذاری، برنامه‌‌‌ریزی، تدوین قوانین مناسب و الزام بخش‌‌‌های دولتی و خصوصی به تولید صنعتی مسکن به منظور ایجاد تقاضای پایدار در این کارگروه انجام شود که بتوان با تولید انبوه قیمت را کاهش و مزیت رقابتی نسبت به روش‌های سنتی ایجاد کرد و استفاده از فناوری‌‌‌های نوین ساختمانی و تولید صنعتی مسکن در کشور را نهادینه کرد. موحدیان در پایان افزود: در این راستا لازم است هم‌‌‌زمان با شناسایی ظرفیت‌‌‌های داخلی، سیستم‌ها و فناوری‌‌‌های مطرح روز دنیا نیز مورد بررسی دقیق گیرند و امکان‌‌‌سنجی بومی‌‌‌سازی و تولید آنها در داخل کشور در صورت حصول اطمینان از قابلیت انطباق آنها با الگوهای ساخت‌‌‌و‌‌‌ساز، قوانین و استانداردها انجام شود.

توقف چهار سال ساخت وساز

طبق تایید نهادهای رسمی در سه ماه اول سال 1401 شاهد افزایش قیمت زمین در کشور بوده‌ایم و این افزایش قیمت مشهود و نشات گرفته از شرایط حاکم بر اقتصاد کشور است. چون بخش مسکن یک بخش اقتصادی است و از اقتصاد کلان هم تبعیت می‌کند. فارغ از اینکه مسائل اقتصادی مانند عرضه و تقاضا در بازار مسکن نقش‌‌آفرین اصلی هستند و وقتی که تقاضا وجود دارد، از یک سمت عرضه کمتر و از سمت دیگر افزایش قیمت رخ می‌دهد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان خوزستان با بیان مطلب فوق ادامه داد: در مناطق هدف در سطح کشور که ساخت‌و‌ساز در آنها همچنان رونق داشته و مورد توجه سرمایه‌گذاران برای تولید مسکن بوده، افزایش بیش‌از 25 درصدی قیمت زمین را می‌توان در ابتدای سال جاری مشاهده کرد. در شرایطی که کل اقتصاد کشور دچار تورم است، بازار مسکن و قیمت زمین هم از این موضوع تبعیت می‌کند. فرشید پورحاجت با بیان اینکه جراحی اقتصادی تبعات خود را دارد، ادامه داد: تورم و تکانه‌هایی که در اقتصاد رخ داده، تاثیر خود را بر بخش مصالح ساختمانی نیز گذاشته است. به‌طوری که در بخش مصالح ساختمانی نیز در تمام گروه‌های مصالح ساختمانی که به بازار عرضه می‌شود، با توجه به اینکه جزو کالاهای تولیدی هستند، به واسطه تورمی که در اقتصاد رخ داده و از طرف دیگر افزایش 57 درصدی دستمزدها در سال جاری، تولیدکننده‌ها نیز لاجرم برای بقا و امکان ادامه فعالیت، نرخ تولیدات خود را افزایش داده‌اند و حتی در برخی محصولات مانند سیمان شاهد افزایش 100درصدی قیمت‌ها بوده‌ایم و قیمت برخی مصالح نیز در طول سه چهار ماه نخست سال جاری، تاحدود 50 درصد افزایش یافته است. این انبوه‌ساز با یادآوری اینکه تمام این موارد به اقتصاد و شرایط حاکم بر اقتصاد کشور برمی‌گردد، ادامه داد: اگر ثبات اقتصادی در کشور رخ دهد، نرخ مصالح ساختمانی نیز افزایش نمی‌یابد. این افزایش قیمت‌ها بی‌رویه و قابل کنترل است و مهم‌ترین عامل برای کنترل قیمت‌ها هم این است که دولت باید تورم را کنترل کند و اگر دولت موفق به کنترل تورم در اقتصاد کلان می‌شد، به‌طور قطع در بازار مسکن نیز به عنوان یک بازار استراتژیک و اقتصادی، قیمت‌ها کنترل می‌شد. ضمن اینکه تولیدکنندگان مسکن معتقدند باید ثبات اقتصادی در حوزه اقتصاد مسکن رخ دهد. پورحاجت با اشاره به وضعیت ایجاد شده برای سازندگان در شرایط تورمی بازار ساخت‌و‌ساز افزود: سازندگان شرایط بسیار سختی را در این بازار تجربه می‌کنند و این شرایط از سال 97 شروع شده و تا به امروز تداوم داشته و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌شدت تحت تاثیر شرایط حاکم بر اقتصاد و اقتصاد مسکن بوده است. ریسک سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز به‌شدت افزایش یافته و این موضوع را می‌توان از جنبه‌های مختلف بررسی کرد.

وی با اشاره به چالش‌های سازندگان برای تولید مسکن در شرایط تورمی تصریح کرد: سیستم بانکی ما شوربختانه سیستم کارآمدی در حوزه مسکن نیست. فارغ از بانک مسکن که تکالیف قانونی خود را در این حوزه دارد، سایر بانک‌ها نیز اقدامات لازم و شایسته‌ای را در این حوزه انجام نمی‌دهند. حتی با وجود اینکه طبق قانون جهش تولید مسکن باید 20 درصد از منابع بانکی در حوزه مسکن صرف شود، اما طبق اعلام نمایندگان مجلس فقط بانک مسکن پای کار آمده و سایر بانک‌ها از زیر بار این موضوع شانه خالی می‌کنند. به گفته عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان، در چنین شرایطی از یک طرف تنها گزینه تامین مالی برای سازندگان مسکن، از طریق بازار سرمایه است که شرایط بسیار خاص خود را دارد و فقط برای بنگاه‌های تولیدی بزرگ اثرگذار است و‌SMEها بنگاه‌های کوچک تولیدی مسکن که در بازار مسکن فعالیت می‌کنند، مجبورند پوشش کمبود نقدینگی خود را از محل پیش‌فروش انجام دهند؛ یا سازندگان باید کالای تولیدی خود را از محل پیش‌فروش یا از سیستم بانکی تامین مالی کنند که سیستم بانکی هم در بخش تولید مسکن کمک‌کننده نبوده است. لذا می‌توانم بگویم تمام سازندگانی که در سال‌های 97، 98 و حتی 99 اقدام به تولید و پیش‌فروش مسکن کرده‌اند، اکنون از بازار مسکن خارج می‌شوند یا در آینده از این بازار خارج خواهند شد. وی درباره تبعات این روند تشریح کرد: به تبع این افزایش قیمت‌ها بخشی از سازندگان از بازار خارج شده‌اند، بخشی از آنها دیگر توان بازگشت به بازار مسکن را ندارند و بخشی دیگر مجبور شده‌اند محل فعالیت خود را تغییر دهند و به مناطق مناسب‌تر بروند و تمام این مسائل قابل احصا و رصد در بازار مسکن است.

دنیای اقتصاد