ركود تورمي و نوسانات قيمت در بازار مسكن
در نيمه دوم سال ۱۴۰۳، بازار مسكن به ويژه در شهر تهران شاهد كاهش قابل توجه تعداد معاملات رسمي بود. از يك سو، ركود تورمي و افزايش نسبي قيمت‌ها به همراه كاهش توان خريد متقاضيان، موجبات كاهش فعاليت‌هاي معاملاتي را فراهم نمود؛ از سوي ديگر، نوسانات قيمتي كه در ابتداي سال مشاهده مي‌شد، به دليل فقدان تقاضاي موثر به صورت جهشي ثبت نشد. بر اساس آمارهاي رسمي منتشر شده توسط بانك مركزي، ميانگين قيمت مسكن تهران در اوايل سال حدود ۹۰ ميليون تومان گزارش شده بود؛ اما افزايش تدريجي قيمت‌ها در كنار ركود معاملات، تصويري متناقض از وضعيت اقتصادي ارايه داد. در اين ميان، كارشناسان اقتصادي معتقدند كه مسكن به عنوان يكي از امن‌ترين شاخص‌هاي سرمايه‌گذاري در بلندمدت، حتي در شرايط ركود و كاهش فعاليت‌هاي معاملاتي، جايگاه ويژه خود را حفظ مي‌كند. اين موضوع در كنار نگراني‌هاي جاري، سوالاتي را در خصوص آينده بازار مسكن مطرح مي‌كند؛ چرا كه افزايش قيمت‌ها در زماني كه توان خريد متقاضيان كاهش يافته، مي‌تواند منجر به ايجاد فضاي ناپايدار و عدم اعتماد مصرف‌كنندگان شود.
خلأ سامانه‌هاي ثبت قرارداد
و پيامدهاي اطلاعاتي
يكي از بزرگ‌ترين دغدغه‌هاي حوزه مسكن در سال ۱۴۰۳، خلأ اطلاعاتي ناشي از عدم كاركرد صحيح سامانه‌هاي ثبت قرارداد مانند «خودنويس» و «كاتب» بود. مشاوران املاك به موضوع اشاره كردند و اظهار داشتند كه از مرداد ماه گذشته، خروجي‌هاي سامانه‌هاي ثبت اطلاعات به‌گونه‌اي نبوده كه تصوير دقيقي از وضعيت معاملات ارايه دهد. اين عدم انطباق ميان ارقام ثبت شده و واقعيت معاملات، باعث سردرگمي در ارزيابي وضعيت بازار، كاهش شفافيت و ايجاد ابهام در ميان سرمايه‌گذاران گرديد. داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، در مصاحبه‌اي انحصاري با خبرگزاري خبرآنلاين در تاريخ ۲۵ مرداد ۱۴۰۳ اظهار داشت: «ثبت دقيق قراردادها نه تنها بستر شفافيت را فراهم مي‌كند بلكه زمينه‌ساز تصميم‌گيري‌هاي بهينه در حوزه قيمت‌گذاري و سياست‌هاي اقتصادي مي‌شود. عدم وجود اطلاعات دقيق از وضعيت معاملات، ما را در ارزيابي صحيح وضعيت بازار دچار مشكل كرده است.» اين اظهارات نشان‌دهنده ضرورت بهبود زيرساخت‌هاي فناوري اطلاعات و هماهنگي بيشتر ميان نهادهاي مسوول ثبت معاملات مي‌باشد. بسياري از كارشناسان معتقدند كه اصلاح سامانه‌هاي ثبت، علاوه بر افزايش شفافيت، اعتماد عمومي به بازار مسكن را نيز به‌طور چشمگيري افزايش خواهد داد.
تغيير الگوي تقاضا و افزايش روند اجاره‌نشيني
در سال ۱۴۰۳ شاهد تغييرات بنيادين در الگوي تقاضاي بازار مسكن بوده‌ايم. كاهش توان خريد متقاضيان باعث شد تا تعداد خريداران ملك كاهش يابد و در عوض، روند اجاره‌نشيني به چشم بيايد. اين تغيير رفتار مصرف‌كنندگان، به ويژه در شهرهاي بزرگ مانند تهران، نشان از تحولات عميق در فرهنگ سرمايه‌گذاري و استفاده از دارايي‌هاي ملكي دارد. برخي كارشناسان معتقدند كه افزايش تعداد مستأجران مي‌تواند در بلندمدت منجر به افزايش قيمت‌هاي اجاره‌بها و تغيير در ساختار سرمايه‌گذاري شود. به عبارت ديگر، بازار خريد ملك به تدريج جاي خود را به بازار اجاره مي‌دهد. اين موضوع، از يك سو فرصت‌هايي را در جهت تدوين سياست‌هاي حمايتي از مستأجران و از سوي ديگر، چالشي براي تنظيم مقررات مالكيت و اجاره در سطح كشور به همراه خواهد داشت. در همين راستا، مسوولان نظارتي تاكيد كردند كه ارايه داده‌هاي رسمي و دقيق از روند اجاره‌نشيني، به تصميم‌گيري‌هاي كلان در حوزه سياست‌هاي مسكن كمك خواهد نمود. از طرف ديگر، سرمايه‌گذاران نيز بايد با نگاهي بلندمدت به اين تغيير رفتار مصرف‌كنندگان، استراتژي‌هاي خود را تطبيق دهند.
عوامل اقتصادي كلان و تأثيرات متقابل بازارهاي مالي
يكي از جنبه‌هاي مهم تاثيرگذار بر بازار مسكن، ارتباط آن با عوامل اقتصادي كلان نظير نوسانات ارز، افزايش نقدينگي و سياست‌هاي پولي است. در سال ۱۴۰۳، تورم مداوم به همراه نوسانات شديد در بازارهاي ارز و طلا، باعث شد تا حركت بازار مسكن با تأخير نسبت به ساير شاخص‌هاي اقتصادي واكنش نشان دهد. ساختار سنگين معاملات ملكي و چسبندگي قيمتي به نوعي بيانگر واكنش آهسته اين بازار در مقابل تغييرات اقتصادي بوده است. كارشناسان اقتصادي به اين نكته اشاره دارند كه افزايش نقدينگي، بدون وجود تقاضاي واقعي، قادر به ايجاد رونق پايدار در بازار مسكن نخواهد بود. در اين ميان، هماهنگي دقيق ميان سياست‌هاي پولي و مالي از اهميت ويژه‌اي برخوردار است. به عنوان مثال، در مصاحبه‌اي كه توسط خبرگزاري تسنيم منتشر شد، يكي از كارشناسان اقتصادي برجسته اظهار داشت: «تحولات در بازار ارز و افزايش نقدينگي در اقتصاد كشور، اگرچه مي‌تواند فشارهايي بر قيمت‌ها وارد آورد، اما بدون وجود تقاضاي واقعي و افزايش توان خريد، اين تحولات نمي‌توانند به تحقق يك بازار پويا و پايدار منجر شوند.» اين ديدگاه نشان مي‌دهد كه سياست‌گذاران بايد به دقت شرايط موجود را بررسي و با اتخاذ سياست‌هاي اصلاحي، زمينه هماهنگي ميان بخش‌هاي اقتصادي مختلف را فراهم آورند.
عدم سامانه‌اي واحد و كارآمد عامل سردرگمي مستاجران شده است
يكي از نقاط قوت گزارش‌هاي اخير در حوزه مسكن، مصاحبه‌هاي اختصاصي با مسوولان و كارشناسان متولي اين حوزه است. همانطور كه در مصاحبه‌اي با خبرگزاري خبرآنلاين در تاريخ ۲۵ مرداد ۱۴۰۳، داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك اظهار داشت: «ثبت دقيق قراردادها نه تنها بستر شفافيت را فراهم مي‌كند بلكه زمينه‌ساز تصميم‌گيري‌هاي بهينه در حوزه قيمت‌گذاري و سياست‌هاي اقتصادي مي‌شود.» اين اظهارنظر، در كنار ساير مصاحبه‌ها، تصويري جامع از چالش‌ها و نقاط ضعف سامانه‌هاي ثبت اطلاعات ارايه مي‌دهد. همچنين، بذرافشان در مصاحبه‌اي با تسنيم تاكيد كرد كه:«تنظيم سياست‌هاي حمايتي و به‌روز رساني سامانه‌هاي ثبت قرارداد، از الزامات ضروري براي ايجاد يك بازار مسكن پويا و شفاف است.» نظرات متفق‌القول كارشناسان نشان مي‌دهد كه ضمن وجود نگراني‌هاي جدي در خصوص ثبات بازار، كارشناسان بر ضرورت بهبود زيرساخت‌هاي فناوري و هماهنگي ميان نهادهاي نظارتي تأكيد دارند.
نقش مشاوران املاك در بهبود وضعيت بازار
مسووليت مشاوران املاك در شرايط بحراني سال ۱۴۰۳ بيش از پيش مشهود شده است. از سويي، نقش آنها در ثبت دقيق معاملات و ارايه داده‌هاي رسمي براي شكل‌دهي به نظارت‌هاي دولتي اهميت دوچندان يافته؛ از سوي ديگر، آموزش تخصصي و ارتقاي فناوري اطلاعات در دفاتر مشاوران، مي‌تواند به افزايش شفافيت و كاهش سردرگمي موجود كمك كند. داوود بيگي‌نژاد در مصاحبه با خبرگزاري خبرآنلاين خاطرنشان كرده است كه: «براي بهبود وضعيت بازار، مشاوران املاك بايد همزمان از روش‌هاي سنتي و فناوري‌هاي نوين استفاده كنند تا تصويري واقعي از وضعيت معاملات ارايه شود.» اين ديدگاه نشان‌دهنده اين است كه راهكارهاي اصلاحي تنها از طريق تلاش مشترك مسوولان، مشاوران و بانك مركزي امكان‌پذير است. در نتيجه، سرمايه‌گذاري در آموزش نيروهاي متخصص و به‌روزرساني سيستم‌هاي اطلاعاتي از الزامات حياتي مي‌باشد.
ديدگاه كارشناسان پيرامون چشم‌انداز
سال ۱۴۰۴
با وجود چالش‌هاي فراوان سال ۱۴۰۳، بسياري از كارشناسان آينده بازار مسكن در سال ۱۴۰۴ را نويدبخش مي‌دانند. انتظار مي‌رود كه در سال آتي، اگر مشكلات اصلي سامانه‌هاي ثبت قرارداد برطرف شده و داده‌هاي دقيق‌تري منتشر گردد، روند افزايش قيمت‌ها به صورت ملايم و تدريجي ادامه يابد. به علاوه، تغيير الگوي تقاضا به نفع افزايش روند اجاره‌نشيني و كاهش خريد ملك، مي‌تواند فرصت‌هاي تازه‌اي براي تدوين سياست‌هاي حمايتي در جهت حفظ تعادل بازار ايجاد كند. در همين راستا، برخي از تحليلگران اقتصادي در مصاحبه‌هاي خود اظهار داشته‌اند: «اگر سياست‌هاي پولي و مالي به درستي تنظيم شوند و روند نوسانات ارز كنترل گردد، مي‌توان انتظار داشت كه بازار مسكن در سال ۱۴۰۴ شاهد تثبيت روند معاملات و افزايش تدريجي فعاليت‌هاي معاملاتي باشد.» اين ديدگاه به همراه توصيه‌هاي كارشناسان، بر ضرورت يك هماهنگي ميان بازيگران اصلي اقتصادي تأكيد دارد. همچنين، توجه به روندهاي بلندمدت و استفاده از داده‌هاي دقيق و ثبت‌شده، از الزامات اساسي در تدوين سياست‌هاي آتي محسوب مي‌شود.
تأثيرات روانشناختي بر رفتار سرمايه‌گذاران
علاوه بر ابعاد اقتصادي و فني، عوامل روانشناختي نيز در روند تغيير رفتار سرمايه‌گذاران در بازار مسكن نقش بسزايي دارند. در شرايط ركود تورمي و نوسانات قيمتي، عدم شفافيت اطلاعات موجب افزايش ترديد و نگراني در ميان خريداران و سرمايه‌گذاران شده است. اين امر به دنبال آن اتفاق افتاد كه اظهارنظرهايي نظير «مسكن هيچ‌وقت باخت نداده است» توسط مسوولان و كارشناسان به مثابه نمادي از استحكام بلندمدت اين بازار مطرح شود. در اين راستا، داوود بيگي‌نژاد در مصاحبه‌ای اشاره كرده است كه: «تغييرات لحظه‌اي در بازار نمي‌تواند تصوير كلي از پايداري مسكن را تغيير دهد. نياز است كه سرمايه‌گذاران با نگاهي بلندمدت به اين حوزه بنگرند و از اتفاقات كوتاه‌مدت به عنوان شاخص اصلي استفاده نكنند.» اين اظهارات روانشناختي نشان مي‌دهد كه علي‌رغم شرايط ناپايدار كوتاه‌مدت، ديدگاه‌هاي بلندمدت نقش تعيين‌كننده‌اي در حفظ اعتماد و سرمايه‌گذاري در اين بازار خواهند داشت.
چالش‌هاي آتي و راهكارهاي پيشنهادي
با توجه به تجارب سال ۱۴۰۳، كارشناسان بر اين باورند كه اصلاحات اساسي در سامانه‌هاي ثبت قرارداد و تدوين سياست‌هاي حمايتي مي‌تواند روند بازار مسكن را بهبود بخشد. برخي از راهكارهاي پيشنهادي شامل موارد زير است:
1- بهبود سامانه‌هاي ثبت قرارداد: توسعه و به‌روزرساني سامانه‌هاي فناوري اطلاعات مانند «خودنويس» و «كاتب» به گونه‌اي كه داده‌هاي دقيق و به‌روز از معاملات ارايه دهد، از مهم‌ترين اقداماتي است كه مي‌تواند شفافيت را افزايش دهد.
2- هماهنگي ميان نهادهاي نظارتي و مسوولان اقتصادي: ايجاد يك سيستم يكپارچه بين بانك مركزي، اتحاديه مشاوران املاك و ساير نهادهاي ذي‌نفع، شرايط لازم براي ارزيابي درست وضعيت بازار را فراهم خواهد كرد.
3- توسعه آموزش‌هاي تخصصي در دفاتر مشاوران: با توجه به اهميت فناوري در ثبت دقيق معاملات، ارتقاي مهارت‌هاي فني و تخصصي نيروهاي مشاور، بهبود فرآيندهاي ثبت و پيگيري قراردادها را تضمين مي‌كند.
4- تنظيم سياست‌هاي پولي و مالي هماهنگ: كنترل نوسانات ارز و اتخاذ سياست‌هاي پولي حمايتي، به ايجاد فضاي مطلوب براي معاملات رسمي و افزايش اعتماد سرمايه‌گذاران كمك خواهد كرد.
5- ارايه شفاف اطلاعات و داده‌هاي آماري: انتشار منظم و دقيق آمار معاملات رسمي و روند تغييرات قيمتي از طريق رسانه‌هاي معتبر، گام موثري در افزايش شفافيت و كاهش ابهامات موجود است.
شعار سال در انتظار اقدام اوليه جهت رفع
ركود مسكن است
سال ۱۴۰۳ براي بازار مسكن ايران سالي پر از چالش‌هاي چندجانبه بود؛ سالي كه ركود تورمي، نوسانات قيمتي و خلأ اطلاعات ناشي از عدم كاركرد صحيح سامانه‌هاي ثبت قرارداد، موجبات عدم شفافيت و نگراني در ميان سرمايه‌گذاران را فراهم نمود. از سوي ديگر، تغيير در الگوي تقاضا به نفع افزايش روند اجاره‌نشيني و كاهش خريد ملك، تصويري جديد از رفتار مصرف‌كنندگان ارايه داد.
با استناد به مصاحبه‌هاي اختصاصي با مسوولان و كارشناسان معتبر مانند داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، مشخص شده است كه براي بهبود وضعيت بازار، نياز به اصلاحات اساسي در زمينه فناوري اطلاعات، هماهنگي ميان نهادهاي نظارتي و تنظيم سياست‌هاي پولي و مالي به‌شدت احساس مي‌شود. به گفته ايشان در مصاحبه با خبرگزاري خبرآنلاين در تاريخ ۲۵ مرداد ۱۴۰۳، ثبت دقيق قراردادها نه تنها زمينه‌ساز شفافيت در ارايه داده‌هاي رسمي است بلكه مسير تصميم‌گيري‌هاي اقتصادي آتي را نيز هموار مي‌سازد. چشم‌انداز سال ۱۴۰۴، علي‌رغم چالش‌هاي موجود، نويدبخش تحولات مثبت و بازسازي اعتماد در بازار مسكن به‌شمار مي‌آيد؛ به شرط آنكه اصلاحات لازم در سامانه‌هاي ثبت، سياست‌هاي حمايتي و هماهنگي ميان بازيگران اصلي اقتصادي به اجرا درآيد. در اين ميان، توجه به ابعاد روانشناختي و تغيير الگوي تقاضا از مهم‌ترين عوامل موفقيت در جلب اعتماد سرمايه‌گذاران خواهد بود. در نهايت، تاريخچه ثابت كرده است كه بازار مسكن با وجود چالش‌هاي كوتاه‌مدت و نوسانات فصلي، از نظر بلندمدت به عنوان يكي از امن‌ترين شاخص‌هاي سرمايه‌گذاري باقي مانده است. به همين دليل، در شرايط كنوني، تصميمات آگاهانه و بلندمدت مي‌تواند موجبات احياي بازار و ايجاد فضايي شفاف و پويا را فراهم آورد. از اين رو، همزمان با اجراي سياست‌هاي اصلاحي و به‌كارگيري فناوري‌هاي نوين، اميد است كه سال ۱۴۰۴ به عنوان نقطه عطفي در تحول بازار مسكن و بازسازي اعتماد عمومي در اين حوزه ثبت شود. در مجموع، سال ۱۴۰۳ تحولات متعدد اقتصادي، فني و رفتاري را در بازار مسكن ايجاد كرد. ركود تورمي، نوسانات قيمتي و خلأ اطلاعاتي ناشي از مشكلات سامانه‌هاي ثبت قرارداد، از جمله چالش‌هاي اساسي اين سال بودند. اما در كنار اين مسائل، مصاحبه‌هاي اختصاصي با مسوولان و كارشناسان مطرح، از جمله اظهارنظرهاي داوود بيگي‌نژاد در خبرگزاري خبرآنلاين و ساير مصاحبه‌هاي انجام شده توسط تسنيم، نشان از آن داشت كه با اتخاذ راهكارهاي اصلاحي و هماهنگي ميان نهادهاي ذي‌نفع، مي‌توان انتظار داشت كه سال ۱۴۰۴ شاهد تثبيت روند معاملات، بهبود شفافيت و افزايش اعتماد سرمايه‌گذاران باشد.
اين تحولات، اگرچه در كوتاه‌مدت موجب نگراني‌هايي شده‌اند، اما از منظر بلندمدت، بازتاب‌دهنده پتانسيل و استحكام بازار مسكن هستند. همانطور كه گفته شده است، «مسكن هيچ‌وقت باخت نداده است»، به معناي پايداري و قابليت بازسازي اين بازار حتي در مواجهه با چالش‌هاي متعدد.
اعتماد‌سازي مردم عامل رشد سرمايه‌گذاري داخلي
در پايان، با توجه به مطالب مذكور، كارشناسان بر ضرورت توجه به جوانب فناوري اطلاعات، تنظيم دقيق سياست‌هاي پولي و مالي و بهبود فرآيندهاي آموزشي در دفاتر مشاوران تأكيد دارند. اجراي اين اصلاحات مي‌تواند زمينه نوسازي، تثبيت معاملات رسمي و نهايتا احياي اعتماد سرمايه‌گذاران را فراهم آورد؛ امري كه در نهايت به رشد و توسعه پايدار بازار مسكن منجر خواهد شد.
با نگاهي جامع به درس‌هاي آموخته از سال ۱۴۰۳ و نگرش بلندمدت نسبت به ظرفيت‌هاي اين بازار، اميد مي‌رود سال ۱۴۰۴ نه تنها شاهد بهبود وضعيت معاملات رسمي باشد، بلكه زمينه‌ساز ايجاد يك چارچوب شفاف و كارآمد براي تصميم‌گيري‌هاي اقتصادي و سرمايه‌گذاري‌هاي بلندمدت در حوزه مسكن گردد.