تکانه‌های ویرانگر
- توضیحات
مرکز آمار ایران به تازگی شاخص قیمت مصرف‌کننده در دی‌ماه ۱۴۰۱ را منتشر کرد. نرخ تورم سالانه دی‌ماه ۱۴۰۱ برای خانوارهای کشور به ۳/۴۶ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل، ۳/۱ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.
جهان صنعت در گزارشی نوشت؛ آمار و ارقام همچنین حاکی از آن هستند که نرخ تورم نقطه‌ای خانوارهای کشور افزایش داشته است. نرخ تورم نقطه‌ای در دی‌ماه ۱۴۰۱ از ۵۰ درصد نیز عبور کرده و به عدد ۳/۵۱ درصد رسیده است؛ یعنی خانوارهای کشور به طور میانگین ۳/۵۱ درصد بیشتر از دی ۱۴۰۰ برای خرید یک «مجموعه کالاها و خدمات یکسان» هزینه کرده‌اند. بدون‌شک این اتفاق زنگ خطری برای بازار مسکن تلقی می‌شود؛ بازاری که به عنوان یکی از ارکان اصلی اقتصاد کشور متاثر از نرخ تورم بوده و همچنین تحت تاثیر بازارهای موازی است. این بدان معنی است که افزایش قیمت به بازار املاک و مستغلات نیز سرایت خواهد کرد و دیر یا زود شاهد رشد مجدد قیمت‌ها در این بازار خواهیم بود.
وضعیت معاملات مسکن در تهران
بررسی‌ها نشان می‌دهد که نهمین ماه از سال‌جاری بازه متعادلی در بازار مسکن شهر تهران به لحاظ حجم معاملات محسوب می‌شد. ۱۰ هزار و ۱۸۴ آپارتمان مسکونی در آذرماه ۱۴۰۱ در پایتخت خرید و فروش شد که از رونق نسبی حکایت داشت. در سال‌هایی که معاملات ملک در تهران وضعیت مناسبی دارد تقریبا ۱۵ هزار فقره خرید و فروش انجام می‌شود که در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بازار به رکود رسید و در مواردی حجم معاملات از ۳۰۰۰ فقره هم کمتر شد. بنابراین انجام حدود ۲/۱۰ هزار فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران گویای یک وضعیت نسبتا خوب است. در این بین شش منطقه پررونق به ترتیب شامل ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۷ و ۱۴ حدود ۵۴ درصد کل معاملات را به خود اختصاص دادند و سهم ۱۶ منطقه دیگر فقط ۴۶ درصد بود. وضعیت معاملات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد که مناطق ۵ و ۱۰ در غرب و مرکز پایتخت با ۴/۲۴ درصد از کل معاملات شهر تهران، دو منطقه پررونق در بازار مسکن محسوب می‌شوند؛ در سوی مقابل مناطق ۱۹ و ۲۰ جمعا با ۹/۱ درصد از قراردادها کمترین اقبال را در بین خریداران خانه داشته‌اند.
در منطقه ۵ تعداد ۱۵۳۲ فقره معامله آپارتمان انجام شد که به رسم معمول بالاترین میزان معاملات را در بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. در حال حاضر متوسط قیمت هر متر خانه در این منطقه ۱/۵۹ میلیون تومان است که رشد ۴۸ درصدی را در مقایسه با آذرماه سال ۱۴۰۰ نشان داد.
در منطقه ۱۰ نیز که طی سال‌های اخیر از رتبه‌های چهارم و پنجم، خود را به جایگاه دوم معاملات رسانده و جای مناطق ۴ و ۲ را گرفته طی آذرماه سال‌جاری ۹۵۸ فقره قرارداد خرید و فروش آپارتمان منعقد شده است. هم‌اکنون متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۰ بالغ بر ۵/۳۴ میلیون تومان است که رشد ۷/۵۹ درصد را در مقایسه با آذر سال گذشته نشان می‌دهد.
منطقه ۱۹ کسادترین محدوده در بازار پایتخت
آذرماه ۱۴۰۱ متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران به ۴۸ میلیون تومان رسید که در مقایسه با ماه قبل ۹/۲ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵/۴۷ درصد افزایش پیدا کرد. تعداد معاملات نیز ۱۰ هزار و ۱۸۴ فقره بود که ۲/۲۷ درصد نسبت به آبان امسال و ۲/۴ درصد نسبت به آذر پارسال افزایش یافت.
کم‌رونق‌ترین محدوده در بازار مسکن شهر تهران منطقه ۱۹ است. آذرماه ۱۴۰۰ فقط ۶۰ فقره معامله آپارتمان مسکونی در منطقه ۱۹ انجام شد که حدود ۵۹/۰ درصد از کل معاملات را شامل شد. البته منطقه ۱۹ ارزان‌ترین محدوده در بازار مسکن نیست. میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۹ به میزان ۴/۲۶ میلیون تومان در هر متر مربع است که افزایش ۴/۵۳ درصد را نسبت به آذر پارسال نشان می‌دهد. در منطقه ۱۸ متوسط قیمت آپارتمان متری ۵/۲۴ درصد اعلام شد که ارزان‌ترین محدوده است.
بعد از منطقه ۱۹ رتبه دوم از نظر کمترین میزان معاملات به منطقه ۲۰ اختصاص دارد که در آذرماه ۱۴۰۱ تعداد ۱۳۳ فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در این منطقه به ثبت رسید و ۳/۱ درصد از کل معاملات را در بر گرفت. در منطقه ۲۰ میانگین قیمت هر متر خانه ۶/۲۶ میلیون تومان است.
تبعیت مسکن از اقتصاد کلان بدیهی است
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: حوزه مسکن خارج از اقتصاد کشور نیست. اثرات و تبعات هر اتفاقی که در حوزه اقتصاد کشور رخ دهد، قطع به یقین بر بازار مسکن حاکم خواهد شد. این امکان وجود ندارد که در اقتصاد کلان تورم نقطه‌ای ۳/۵۱ درصدی رقم بخورد و انتظار داشته باشیم که تورمی در بازار مسکن رخ ندهد.
فرشید پورحاجت افزود: باید یادمان باشد که تکانه‌های آنی اقتصادی‌ای که در کشورمان رخ می‌دهد، در حوزه مسکن به صورت ملایم‌تر و با شیب منظم‌تری نمود پیدا خواهد کرد. به عبارتی وقتی که در بازار طلا، سکه، بورس و در کل در اقتصاد کلان کشور شوک‌های ناگهانی و آنچنانی رخ می‌دهد، در حوزه مسکن به واسطه اینکه ساخت‌‌وساز یک فرآیند کاملا تولیدی و زمانبر محسوب می‌شود، اثرات خودش را دیرتر نشان خواهد داد.
رکود؛ بازیگر اصلی بازار مسکن در سال آینده
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در ادامه گفت: در حال حاضر مردم در بدترین و شدیدترین شرایط اقتصادی قرار دارند. اکنون شاید اولویت مردم معیشت باشد تا اینکه بخواهند به خرید خانه فکر کنند. این افزایش قیمتی که پیش‌بینی‌شده در حوزه مسکن رخ خواهد داد و تا سال آینده نیز تداوم خواهد داشت، دسترسی مردم به مسکن را دشوار و شرایط را برای آنها سخت‌تر خواهد کرد. او همچنین بیان کرد: به نظر می‌رسد در سال آینده رکود در بازار مسکن علاوه بر اینکه بازیگر اصلی خواهد بود، شرایط را برای تولیدکنندگان و فعالان بخش مسکن کشور نیز به شدت به مخاطره بیندازد. شاید بیراه نباشد اگر بگوییم بسیاری از فعالان بخش خصوصی از بازار مسکن خارج شوند.
احتمال افزایش حدود ۳ درصدی قیمت مسکن به صورت ماهانه
پورحاجت در خصوص پیش‌بینی از وضعیت قیمت‌ها در آینده بازار مسکن گفت: به نظر می‌رسد شاهد افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن باشیم. نمی‌توان پیش‌بینی دقیق از درصد افزایش قیمت‌ها داشت. اما به نظر می‌رسد این رشد قیمت به صورت ماهانه نزدیک به ۳ درصد باشد. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین گفت: ممکن است در بعضی از ماه‌ها بیشتر و در برخی ماه‌ها کمتر از ۳ درصد باشد. ولی به نظر می‌رسد متوسط قیمت مسکن به صورت ماهانه شامل افزایشی نزدیک به ۳ درصد و شاید هم بیشتر باشد. به هر حال پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تداوم خواهد داشت. همان‌طور که از ابتدای سال‌جاری تاکنون نیز همین شرایط بر بازار حاکم بود؛ تورم نرخ مسکن در برخی ماه‌ها ۷ درصد و در بعضی ماه‌ها ۲ درصد بوده است، ولی باید انتظار تورم حدود ۳ درصدی را به صورت متوسط داشت؛ موضوعی که ادامه‌دار خواهد بود.
تکانه‌های ویران‌کننده برای بازار مسکن
پورحاجت تاکید کرد: یادمان باشد این افزایش‌های ۳ درصدی برای اقتصاد مسکن ویران‌کننده به شمار می‌روند. در حال حاضر این پیش‌بینی برای متوسط قیمت مسکن شهر تهران لحاظ می‌شود. آیا متوسط قیمت مسکن تهران با میانگین قیمت مسکن در شیراز، خراسان، شمال کشور و سایر نقاط به یک میزان است؟ او ادامه داد: قطعا این اعداد و ارقام در استان‌های مختلف متفاوت خواهند بود. ضمن اینکه یادمان باشد این ۳ درصد برای قیمت متوسط ۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در تهران در نظر گرفته شده است. نه اینکه روی متر مربعی ۱۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده باشد!