عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي روز گذشته در تازه‌ترين اظهارنظر خود اعلام كرده است كه «سياست‌هاي تحريك تقاضاي گذشته فاقد كارايي لازم بوده و اين سياست‌ها اثر قابل ملاحظه‌اي بر بودجه دولت داشته‌اند. او با اشاره به راهكارهاي موجود براي تحريك بخش تقاضاي مسكن به روشي كه از ابتداي حضورش در دولت يازدهم و دوازدهم پيگيري كرده اشاره كرده و گفته است: «روشي كه من پيگيري كردم اين بود كه به سراغ پس‌انداز برويم. در اين روش هركه پس انداز كرد بر مبناي آن تسهيلات دريافت مي‌كند. تلاش بر اين است كه قيمت تمام شده پول را براي بانك كاهش دهيم. فردي كه با استفاده از اين روش پس انداز مي‌كند، به ازاي خواب پول سود دريافت نمي‌كند، بلكه امتياز تسهيلات مي‌گيرد. به اين ترتيب قيمت تمام‌شده پول براي بانك كاهش مي‌يابد و تنها به اندازه عمليات جاري آن مي‌شود.»
اين گفته وزير راه و شهرسازي را مي‌توان از جنبه‌هاي مختلفي مورد ارزيابي قرار داد. اول اينكه با اين سياست به تقاضاي حقيقي پاسخ داده مي‌شود. يعني افرادي كه تقاضاي حقيقي براي بخش مسكن دارند از اين طرح استفاده مي‌كنند و پول خود را در بانك‌هاي عامل پس‌انداز مي‌كنند. از طرف ديگر اين طرح به مانند طرح گذشته بار مالي كمتري بر بودجه دولت خواهد داشت. زيرا در طرح‌هاي گذشته دولت با پرداخت يارانه بر سود، از سمت تقاضا حمايت مي‌كرد كه به گفته كارشناسان اقتصادي علاوه بر اينكه بارمالي فراواني بر دولت تحميل مي‌كرد كه عملا توان پرداختي پاييني براي دولت وجود داشت تا بدهي خود به بانك‌ها را پرداخت كند، با تحت تاثير قرارگرفتن منابع بانكي، بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات دچار محدوديت منابع شده و لذا شاهد سوءتخصيص‌ها در بازار اعتبار نيز بوده‌ايم. در كنار اين موضوع، افزايش تسهيلات پرداختي براي ساخت و خريد و همچنين كاهش نرخ سود تسهيلات بافت‌هاي فرسوده نشان از پيگيري مجموعه عواملي است كه مي‌توانند محرك بخش مسكن باشند و اينكه در آينده شاهد افزايش تقاضا و به تبع آن افزايش قيمت‌ها باشيم.
در همين حال طي ماه‌هاي گذشته به دليل نوسانات قيمتي كه بر دو بازار ارز و سكه حاكم بود، شاهد روانه شدن منابع خرد و كلان به اين بازارها بوديم و همين امر دليل بر شكل‌گيري انتظارات افزايش قيمت‌ها در اين بازارها شد.
در واقع انتظار افزايش قيمت و كسب بازدهي بالا از اين بازارها، باعث ايجاد انگيزه‌اي شد تا افراد منابع و پس‌اندازهاي خود را به اين بازارها برده و از نوسانات قيمتي سود‌هاي بالايي كسب كنند. ولي با اتخاذ سياست تك‌نرخي كردن قيمت ارز از سوي نهاد سياستگذار و همچنين جلوگيري از هرگونه سفته‌بازي، اين بازارهاي تا حدودي جذابيت قبلي خود را از دست داده و شاهد روانه شدن منابع به ديگر بازارها ازجمله مسكن بوده‌ايم. شاهد اين مدعا مي‌تواند افزايش قيمت اوراق تسه در چند روز گذشته باشد. به اعتقاد كارشناسان اقتصادي، بخش مسكن به احتمال زياد اثرگذاري مثبتي از تغييرات قيمت ارز خواهد داشت ولي آنچه محرك بخش مسكن خواهد بود پيگيري مجموعه سياست‌هايي است كه بتواند سطح تقاضا و عرضه را تحريك كند.
بر اساس گزارشي كه وزارت راه و شهرسازي از وضعيت بازار مسكن مربوط به سال گذشته منتشر كرده است، در تهران ۱۸۴ هزار و ۴۴۰ واحد مسكوني خريد و فروش شد كه نسبت به سال ۹۵ معادل ۱۲ درصد افزايش داشته است. ارزش كل بازار مسكن ايران در سال ۹۶ رقمي معادل ۸۱ هزار و ۷۶۰ ميليارد تومان بود كه نسبت به سال ۹۵، معادل ٢٧,٨ درصد افزايش نشان مي‌دهد. همچنين متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در تهران در سال گذشته ۴ ميليون و ۸۴۰ هزار تومان بود كه نسبت به سال قبل از آن ١٠.٨ درصد رشد داشته است. همچنين متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني آپارتمان معامله شده در اسفندماه سال ١٣٩٦، ٥٦.٣ ميليون ريال بوده است كه نسبت به ماه قبل ٤.٢ و نسبت به ماه مشابه سال قبل ٢٦ درصد افزايش را نشان مي‌دهد. نتايج حاصل از اين گزارش روندي روبه رشد در سطح خريد و فروش، قيمت‌ها و ارزش كل بازر مسكن نشان مي‌دهد. ولي سوال اساسي اين است كه آيا بخش مسكن در حال سپري كردن ركود ساليان گذشته است يا خير و اين افزايش قيمت‌ها خود مي‌تواند با افزايش هزينه‌ها بر ركود حاكم بر اين بازار بيفزايد.
مسكن و رشد قيمت‌ها
آنچه سطح قيمت‌ها را تعيين مي‌كنند عرضه و تقاضاي موجود حاكم بر بازار است. اگر براي كالايي ميزان تقاضا بر عرضه فزوني داشته باشد، شاهد افزايش قيمت‌ها خواهيم بود. لذا انتظار افزايش قيمت و كسب سوددهي بالا عاملي است در جهت افزايش عرضه از سوي توليد‌كنندگان. طي ماه‌هاي گذشته شاهد افزايش قيمت‌ها در دوبازار ارز و سكه بوده‌ايم كه عمده دليل آن افزايش تقاضا بوده است.
اما بخش مسكن به دليل مازاد عرضه‌اي كه طي ساليان گذشته برآن حاكم بوده است، جذابيتي براي سرمايه‌گذاران نداشته و لذا شاهد كاهش تقاضا و افت قيمت‌ها در اين بازار بوده‌ايم. همچنين افزايش قيمت دلار خود دليلي شده بر افزايش قيمت برخي مصالح ساختماني به‌طوري كه محمد آزاد، رييس اتحاديه آهن، فولاد و فلزات در گفت‌وگو با «اعتماد» مي‌گويد: «در بازار آهن اگر چه افزايش قابل توجه قيمتي را شاهد نيستيم اما واقعي‌تر شدن قيمت ارز در ابتداي سال ٩٧ دليلي شد بر افزايش قيمت فولاد در بازار داخلي. » او در توضيح بيشتر معتقد است: «آهن در بازار جهاني تفاوت قيمتي نداشته و همانطور كه ٦ ماه پيش آهن با قيمت ٥٢٠ دلار معامله مي‌شد امروز نيز با همان قيمت معامله مي‌شود ولي به علت اينكه در ماه‌هاي گذشته شاهد افزايش قيمت ارز بوده‌ايم، اين افزايش قيمت محاسبه نرخ ارز با ريال موجب شده تا قيمت آهن در بازار با افزايش مواجه شود.» جداي از اينكه دليل افزايش قيمت مصالح ساختماني چه مي‌تواند باشد، مي‌توان بيان كرد كه اين افزايش قيمت نهاده‌هاي توليدي مي‌تواند نشان‌دهنده دو موضوع باشد: اول اينكه افزايش نهاده‌هاي توليدي به‌دليل افزايش تقاضاي بازار باشد كه در اين صورت، مي‌توان استدلال كرد كه با تحريك سمت تقاضا بخش مسكن در حال گذر از حالت ركودي خود است. دوم اينكه اين افزايش تقاضا به دليل ديگر مسائل از جمله كاهش عرضه يا نوسانات ارزي اخير باشد كه در اين حالت افزايش هزينه‌هاي توليد از طريق كاهش بازدهي بخش مسكن و افزايش هزينه تمام شده آن، بر روند ركودي اين بازار خواهد افزود.
مسكن و سياست‌هاي ارزي
به اعتقاد كارشناسان اقتصادي، سياست اخير بانك مركزي در جهت تك نرخي كردن قيمت ارز و كاهش هيجانات و تقاضاهاي سوداگرانه در اين بازار، شايد در كوتاه‌مدت شوك‌هاي مثبتي از طريق روانه كردن منابع پس‌اندازي به اين بازار وارد كند ولي آنچه ركود بخش مسكن را سبب شده است مسائل و مشكلات ساختاري است كه طي ساليان گذشته به دليل برخي سياست‌هاي نادرست بر اين بازار حكفرما شده است. اگر به سمت عرضه اين بخش نگاه كنيم، شاهد عدم توازن‌هايي در ساخت خانه‌ها هستيم. از يك طرف مسكن با متراژ بالا طي سال‌هاي گذشته بيش از اندازه توليد شده است و اكنون شاهد تعداد زيادي مسكن خالي در اين بخش هستيم و اگر بر بخش مسكن‌هايي با متراژ متوسط و پايين تمركز كنيم، با مازاد عرضه و بالا بودن قيمت مواجه‌ايم. اين ويژگي حاكم بر بازار مسكن، نشان‌دهنده اين موضوع است كه افزايش عرضه در اين بخش متناسب با بخش تقاضا نبوده است و عمده مسكن‌هاي توليد شده در جهت كسب سود از نوسانات قيمتي بوده است. بنابراين به دليل وجود مازاد عرضه مسكن در اقتصاد ايران انتظار جهش‌هاي قيمتي در اين بازار به اعتقاد كارشناسان اقتصادي بسيار دور از ذهن است.
عمده دلايل افزايش بازدهي بخش مسكن را مي‌توان در دو دسته از عوامل طبقه‌بندي كرد: اول اينكه مجموعه سياست‌هاي اعمالي از سوي نهاد سياستگذار پولي بايد به گونه‌اي باشد كه بازاري خاص از حاشيه سود بالايي برخوردار نباشد كه كل منبع را به سمت خود هدايت كند. دومين عامل نيز شناخت شرايط حاكم بر عرضه و تقاضاي بخش مسكن از سوي نهاد تصميم‌گير اين حوزه است تا بلكه بتواند با اتخاذ سياست‌هاي صحيح و موثر سمت عرضه و تقاضاي بازار مسكن را تحريك كند.
در همين راستا عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي، معتقد است كه اگر سياست صحيحي در راستاي تحريك تقاضا صورت نگيرد، هر اقدامي در جهت تحريك اين بازار اثرگذار نخواهد بود.
پيشنهاد آخوندي براي تحريك مسكن
پيشنهاد داده‌ايم تا با استفاده از منابع صندوق توسعه ملي يك ميليارد دلار در بخش مسكن سرمايه‌گذاري كنيم.
در بحث مسكن حمايتي روشي را پيش گرفتيم كه بيشترين عايدي را براي جامعه و كمترين هزينه را براي دولت داشته باشد.
براي آنكه قدرت خريد بالا رود، چند مدل در ايران تجربه شده است. يك مدل كه هنوز هم رواج دارد، يارانه بر سود است. يارانه بر سود كه مثلا براي بخش روستايي در حدود ١٠ درصد است. بزرگ‌ترين مشكلي كه دارد آن است كه بار مالي آن براي دولت بسيار زياد است.
ميزان تسهيلات ساخت و خريد براي يك زوج در تهران ١٦٠ ميليون تومان است. ازاين رو نسبت وام به ارزش واحد مسكوني از ٧ درصد به ٤٥ تا ٥٠ درصد افزايش يافته است، بنابراين متقاضي توانمند شده و مي‌تواند با توان بيشتري وارد بازار شود.
اين رقم براي زوج‌ها در شهرهاي بزرگ غير از تهران ١٢٠ ميليون تومان و در شهرهاي كوچك ٨٠ ميليون تومان است. در شهرهاي كوچك يك آپارتمان متوسط با قيمتي نزديك به ١١٠ تا ١٢٠ ميليون تومان معامله مي‌شود، بنابراين ٨٠ ميليون تومان تسهيلات رقم بسيار بالايي به حساب مي‌آيد و نسبت وام به قيمت بسيار ارزشمند است. از سوي ديگر با توجه به اينكه سود پايين است، تسهيلات ارزان قيمت به شمار مي‌رود و مقدار اقساط كاهش پيدا مي‌كند.