با توجه به افزایش نرخ تورم و دلار، امروز قیمت خرید هر متر آپارتمان در اصفهان بسیار افزایش یافته است، بررسی ها حکایت از قیمت های در نوسان، از قرار هر متر، 15 تا 25 میلیون تومان است و حتی در برخی مناطق خوش نشین شهر، هر مترمربع آپارتمان تا متری 80 میلیون تومان هم معامله شده است. نابسامانی قیمتها در بازار مسکن تا جایی پیش رفته که هزینه ای که افراد پیشتر صرف خرید خانه می کردند را ناچارند صرف رهن و اجاره بها کنند و در این شرایط امکان پس انداز برای خرید مسکن برای آنها نزدیک به صفر می شود.
رویای
صاحبخانه شدن
در تعریف مسکن دست یافتنی، مطابق استاندارد دپارتمان عمران و مسکن آمریکا آمده است که شخص باید بتواند با 25 درصد درآمد ماهیانه اش اجاره و یا با پرداخت 30 درصد درآمدش اقساط آن خانه را پرداخت کند. عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان اصفهان بر اساس این استاندارد به "نوسان" می گوید: متاسفانه امروز یک کارگر با درآمد متوسط سه میلیون تومان، اگر 25 درصد حقوق خود معادل 750 تومان را پرداخت کند، نمی تواند در اصفهان آپارتمان و منزلی را پیدا کند که ماهانه برای آن 750 هزار تومان اجاره پرداخت کند، بنابراین به نوعی در کشور از تعریف مسکن دست یافتنی فاصله داریم. مهدی شیخ سجادیه با بیان اینکه در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در اصفهان حدود 12 تا 14 میلیون تومان است، توضیح می دهد: براساس متوسط 12 میلیون تومان، قیمت یک واحد آپارتمان 100 متری، یک میلیارد و 200 میلیون تومان می شود که اگر یک کارگر با درآمد 3 میلیون تومان، تمام حقوق خود را پس انداز کند، 33 سال و اگر 50 درصد درآمدش را پس انداز و بقیه را خرج کند، 66 سال طول می کشد که خانه دار شود و البته این زمان به شرط ثابت ماندن نرخ تورم است. در شرایط فعلی، کشور درگیر رشدشدید نرخ تورم است و بنابراین خانه دار شدن از این طریق به نوعی غیرممکن است.
او درباره میزان تسهیلاتی که دولت برای خانه دار شدن افراد در نظر گرفته، می گوید: در دنیا بین 85 تا 95 درصد قیمت مسکن را وام پرداخت می کنند و این میزان تسهیلات براساس فرمول 30 درصد درآمد فرد، قسط بندی می شود؛ اما در ایران به طور خوشبینانه رقم وام مسکن، بین 8 تا 15 درصد قیمت مسکن را پوشش می دهد و فرد باید بقیه هزینه مسکن را به صورت نقد پرداخت کند. او تصریح می کند: در شرایط فعلی متاسفانه امکان خرید مسکن توسط یک کارگر و یا زوج جوان وجود ندارد و این بسیار ناامید کننده است، مگر اینکه دولت با چاره اندیشی به ساخت مسکن حمایتی با حذف هزینه های اضافه آن، کمک کند.
سنگ اندازی
مراجع تصمیم گیر
شیخ سجادیه توضیح می دهد: اگر دولت به جای وام ودیعه مسکن، در راهکاری بلندمدت، این هزینه را به انبوه ساز جهت ساخت مسکن حمایتی پرداخت می کرد، در این شرایط سازندگان مسکن می توانستند با حداقل قیمت، آپارتمان را پیش فروش کنند، اما در قانون نه تنها از پیش فروش آپارتمان هیچ حمایتی نمی شود، بلکه شاهد سنگ اندازی مراجع تصمیم گیر هستیم، در این شرایط انبوه ساز حاضر به پیش فروش نمی شود. این انبوه ساز همچنین با اشاره به طرح جامع مسکن که چندی پیش در مجلس تصویب شد، می گوید: اگر در تصویب این قانون از انبوه سازان نیز نظرخواهی می شد، امروز شاهد تصویب طرح بهتری بودیم. او توضیح می دهد: در طرح جامع مسکن، دولت قرار است زمین رایگان، وام ارزان قیمت و مصالح را به قیمت تمام شده به دست مصرف کننده برساند که متاسفانه این طرح به نوعی «سنگ بزرگ به علامت نزدن است»؛ چراکه امروز دولت هیچ زمینی در محدوده شهری در اختیار ندارد و باید دید آیا یک زوج جوان تمایل دارند که در 50 کیلومتری اصفهان و بدون هیچ زیرساخت رفاهی، امنیتی و حمل و نقل یک واحد آپارتمان خریداری کند.
شیخ سجادیه، اما پیش خرید آپارتمان را تنها راه یک زوج جوان در شرایط فعلی برای خانه دار شدن می داند و می گوید: اگر این اتفاق رخ دهد حتی اگر نرخ دلار چندبرابر و یا تورم افزایش یابد، مبلغی که شخص برای پیش خرید مسکن پرداخت کرده، مشمول تورم نمی شود و تنها باقیمانده قیمت آپارتمان براساس نرخ روز تورم اعلامی بانک مرکزی یا سازمان برنامه و بودجه محاسبه می شود؛ اما متاسفانه دولت نه تنها از قانون پیش فروش حمایت نمی کند، بلکه انبوه ساز نیز در هر شکایت و دادگاهی در این زمینه متهم می شود، بنابراین در این شرایط انبوه سازان زیر بار پیش فروش نمی رود و ترجیح می دهند به صورت نقد و با قیمت روز آپارتمان خود را بفروشد. به گفته شیخ سجادیه، متاسفانه قوانین و بخشنامه های دولت در جهت حل مسئله خانه دار شدن اقشار مختلف نیست، بلکه در جهت حذف این صورت مسئله است.
اجاره نشینی
جایگزین خانه دار شدن
کمیل طیبی استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان نیز با تحلیل وضعیت کنونی افراد برای خانه دار شدن، به "نوسان" می گوید: خانه دار شدن در ایران به جنبه های مختلف فرهنگی، اجتماعی و ... برمی گردد و افراد برای ادامه زندگی خود معمولا به دنبال مالکیت مسکن و مستغلاتی هستند، بنابراین با توجه به محدود بودن عرضه زمین، املاک و مستغلات شاهد تقاضای دائمی افراد هستیم. در این شرایط سهم زیادی از بودجه و دارایی مردم و همچنین بخشی از برنامه ریزی آنها برای دریافت تسهیلات به خرید مسکن اختصاص می یابد، از سوی دیگر شاهد محدودیت بودجه ای برای خرید مسکن هستیم و همواره سرپرستان خانوار بخشی از عمر خود بدهکار بانک ها بوده و باید اقساط بانکی پرداخت کنند.
کمیل طیبی با اشاره به جنبه ثروت و دارایی مسکن، توضیح می دهد قیمت مسکن در تمام ادوار بالا و خارج از امکان خرید قشر متوسط است و حتی در برهه ای از زمان دچار شوک افزایشی می شود، چراکه در بازار مسکن، تقاضای خرید بالایی وجود دارد؛ البته بعد از مدتی مسکن وارد رکود می شود و از سوی دیگر راه خانه دار شدن از طریق کسب درآمد و یا وام های بانکی کاهش می یابد، بنابراین افراد به سمت تبدیل و معاوضه خانه ای با خانه دیگر می شوند، در این شرایط متقاضی خرید مسکن، می تواند مابالتفاوت هزینه مسکن را از اندوخته خود تامین کند.
او ادامه می دهد: با توجه به ارزش و قیمت بالای مسکن و عدم همخوانی آن با بودجه درآمدی افراد و حتی سقف وام های کنونی، یک خانواده با درآمد 3 یا 10 میلیون تومان هم شاید نتواند مالک مسکن شود، بنابراین در شرایط سخت تورم و افزایش قیمت مسکن، متقاضیان خرید مسکن به خصوص اگر در سال های نخست زندگی مشترکشان باشند، فاصله زیادی تا خانه دار شدن پیدا می کنند، در این شرایط نوع تقاضای مسکن شکل دیگری به خود گرفته و به صورت اجاره نشین، خوش نشین و یا زندگی در خانه هایی با مرغوبیت پایین و یا حاشیه نشینی شهرها، نمود پیدا کرده که این اتفاق نیز تبعات و مشکلات بسیاری به همراه خواهد داشت.
این استاد اقتصاد، با بیان اینکه به طور معمول افراد در کشورهای دارای اقتصاد باز، براساس بودجه و درآمد خود متقاضی مسکن می شوند بعد از مدتی نسبت به تغییر آن اقدام می کنند، تاکید می کند: در آن کشورها، نسبت اجاره مسکن به مالک شدن آن بسیار بیشتر است؛ چراکه هزینه مسکن از محل درآمد تامین می شود و تسهیلات بانکی نیز می تواند پاسخگوی این نیاز باشد، اما در شرایط اقتصادی کنونی ایران این حقیقت را باید پذیرفت که با افزایش قیمت ها، و روند تصاعدی قیمت مسکن و همچنین نقدینگی محدود و سطح درآمدی پایین افراد و تسهیلات پایین بانکی، افراد تا صاحب خانه شدن فاصله زیادی گرفته و ناچار به تغییر رویه زندگی خود شده اند و به نظر می رسد در آینده فرهنگ اجاره نشینی، جایگزین خانه دار شدن شود.