مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن درخصوص افزايش سرمايه‌گذاري‌هاي مردم در ماه‌هاي پاياني سال در بخش دارايي‌هاي نقدشونده‌تر مانند طلا، سكه و ارز به جاي مسكن به «اعتماد» گفت: در بازار مسكن دو تقاضا وجود دارد؛ تقاضاي سرمايه‌اي و تقاضاي مصرفي كه در بخش تقاضاي مصرفي به دليل سركوب شديد دستمزدها در سال‌هاي اخير و عدم كفايت دستمزدها دوره انتظار مسكن به بيش از صد سال و تقريبا تقاضا به سمت صفر شدن حركت كرده است و ديگر كسي قادر نيست با دستمزدهاي كنوني يك واحد مسكوني خريداري كند.
اين كارشناس بازار مسكن در خصوص تقاضاي سرمايه‌اي نيز گفت: در اين بخش هم با چالش زيادي روبه‌رو هستيم چرا كه بسياري از افراد در اين بخش هم سرمايه‌گذاري داشته‌اند، نتوانستند نقدشوندگي لازم را از اين بازار دريافت كنند و متاسفانه بسياري از اين افراد مجبور شدند با قيمت‌هاي پايين‌تر از قيمت بازار ملك‌شان را بفروشند كه اين دسته هم متضرر شدند و بخش بزرگي هم كه در اين حوزه وارد شدند اين املاك روي دست‌شان باقي مانده است.
گودرزي خاطرنشان كرد: همچنين مشكلات ديگري نيز گريبان بازار مسكن را گرفته است ازجمله اينكه جذابيت ساير بازارها مانند بازار رمزارزها باعث شده تا از سال گذشته تا امروز اين بازار از ۳۹ هزار دلار به ۹۷ هزار دلار برسد و تقريبا نمي‌توان در شرايط كنوني انتظار رونق در بازار مسكن را هم داشت.
او در ادامه تصريح كرد: متاسفانه همزمان با جهش قيمت‌ها در بازار مسكن قدرت خريد مردم رشدي نكرده است و همين مساله باعث شده تا فقر بيشتري به جامعه تحميل شود و اقتصاد مسكن با چالش تازه‌ای مواجه شود.
اين كارشناس بازار مسكن در مورد پيش‌فروش‌ها در بازار مسكن نيز افزود: راه‌هاي مختلفي براي فروش مسكن وجود دارد ازجمله فروش اعتباري يا پيش‌فروش به شرط تمليك كه در شرايط كنوني هيچ كدام از اين موارد جوابگوي بازار مسكن نيست. چرا كه اين منابع مالي كه 5 يا 10 سال آينده به دست فروشنده يا توليدكننده مي‌رسد ديگر ارزش واقعي خود را از دست مي‌دهد و حدود 10 تا 20 درصد قدرت خريد مي‌شود. پس بسياري از اين طرح‌ها اصلا صرفه اقتصادي ندارند و متاسفانه بازار مسكن صرفه‌زدايي شده است و ديگر نمي‌توان طرح‌هايي را كه براي تامين مالي است را اجرايي كرد.
سرمايه‌ها در بخش مسكن قفل شده‌اند
گودرزي تصريح كرد: حتي در مورد بانك‌ها هم اين موضوع صدق مي‌كند و زماني كه بانك‌ها مي‌بينند كه اقساط 5 يا 10 ساله آينده‌شان به سمت صفر شدن در حركت است و با توجه به تورم موجود ديگر قدرت خريدي نخواهد بود پس به سمت سرمايه‌گذاري در حوزه ساخت مسكن و تسهيلات‌دهي به اين بخش نمي‌روند.
او ادامه داد: در دوره 8 ساله آقاي روحاني رشد بخش مسكن در تهران حدود ۷۲۵ درصد بود و نمي‌توان چنين انتظاري از بازارهاي فعلي را هم داشت و به همين دليل بخش زيادي از سرمايه‌هاي كشور جذب اين موضوع شد و در بخش فروش و جاري كردن سرمايه‌ها هم سرمايه‌گذاران با مشكل مواجه شدند و به نوعي سرمايه‌هاي آنها در اين بازار قفل شده است و مي‌توان گفت نمي‌توان انتظار داشت تا در كوتاه‌مدت اتفاق خاصي در اين حوزه رخ بدهد مگر اينكه برخي از فاكتورها مانند وام‌هاي بانكي يا دستمزدها ترميم شود.
كالايي كه ريالي توليد مي‌شود
را نبايد دلاري نرخ‌گذاري كنند
اين كاشناس بازار سرمايه در ادامه در پاسخ به اين پرسش كه احتمال افزايش نرخ بنزين و دلار را در بازار مسكن چطور ارزيابي مي‌كنيد و شكاف بين عرضه و تقاضا در اين بازار را چگونه مي‌بينيد، افزود: جهش‌هاي قيمتي در بازار ارز باعث جذابيت كاذب در بازار مسكن خواهد شد كه سرمايه‌گذاري‌ها را در بخش مسكن و بخش مولد اقتصاد ايران دچار تزلزل كرده است و باعث صرفه‌زدايي در اين بازار مي‌شود.
او تصريح كرد: در مورد ساير فاكتورها هم وضع به همين منوال است و تاثير آنچناني ندارد و اگر تاثيري هم داشته باشد اين تاثير مخرب است و اگر به واسطه تاثير نرخ ارز بخواهيم قيمت‌ها را در بازار مسكن بالا ببريم قطعا اين ركود سنگين‌تر خواهد شد و اين بازاري كه قفل شده به سمت ورشكستگي كامل خواهد رفت.
گودرزي در ادامه گفت: اين موضوع حائز اهميت است نبايد كالايي كه به شكل ريالي توليد مي‌شود را به غلط و با تحولات بازار ارز سنجيد و اگر قرار است با دلار تغيير قيمتي داشته باشد پس بايد دلاري هم اين كالا توليد شود تا دلاري فروخته شود و دستمزدهاي مردم هم به صورت دلاري و متناسب با بازار باشد.
بازي با بازار مسكن با وام‌هاي گرانقيمت
اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: اگر قرار بر اين است كه ساختمان به صورت ريالي توليد و دلاري نرخ‌گذاري شود كلاهبرداري از مردم محسوب مي‌شود كه يك آسيب جدي به اين بازار است و مردمي هم كه قادر به خريد مسكن نيستند در بازاري كه كاملا قفل شده و رو به ورشكستگي كامل و شورش‌هاي اجتماعي است بايد دقت بيشتري شود.
او در مورد وام ۸۰۰ ميليون توماني براي خريد ملك نيز افزود: مشكل ما در افزايش وام‌ها بازپرداخت آنهاست چرا كه بازپرداخت آن از عهده تعداد زيادي از مردم خارج است و در وام ۹۰۰ ميليون توماني هم اقساط ۳۵ ميليون توماني تعريف شده بود، در صورتي كه حداقل دستمزد آن زمان حدود ۸ تا ۱۰ ميليون تومان بود! بنابراين اصلا منطقي نيست افرادي كه خواستار خريد مسكن هستند با درآمد ۱۲ ميليون توماني اقساط ۳۵ ميليون توماني پرداخت كنند.
گودرزي خاطرنشان كرد: به نظر مي‌رسد با وام‌هايي كه پرداخت مي‌شود با بازار مسكن بازي می‌شود و بسياري از وام‌ها براي نپرداختن يا براي شوك به بازار مسكن است.
الزام بر بازپرداخت طولاني‌تر وام‌ها
او با تاكيد بر اينكه بايد زمان بازپرداخت وام‌ها طولاني مدت‌تر شود، گفت: تا زماني كه شاهد جهش‌هاي شديد قيمتي در حوزه مسكن هستيم قاعدتا بانك‌ها هم به سمت پرداخت وام با نرخ ۲۳ درصد نمي‌روند. زماني كه طرح ملي مسكن آغاز شد انتظار ما اين بود كه بانك‌ها وام‌ها را پرداخت كنند چرا كه جذابيت به سمت سوداگري وام‌ها بسيار زياد بود.
گودرزي افزود: تا زماني كه دولت نتواند در حوزه قيمت‌گذاري بازار مسكن را كنترل كند متاسفانه حتي با پرداخت وام ۸۰۰ ميليون توماني هم مردم قادر نيستند اقساط‌شان را پرداخت كنند چرا كه حقوق و دستمزدها بسيار پايين است و مردم توان بازپرداخت اين وام‌ها را ندارند و با ۸۰۰ ميليون تومان تنها مي‌توان ۱۰ متر مسكن خريداري كرد كه اصلا توجيه عقلاني ندارد. اين در حالي است در جايي مانند امريكا يا انگليس تا ۱۰۰ درصد قيمت ملك را دولت‌ها وام مي‌دهند.
منبع: اعتماد