رکودشکنی با زمین دولتی

روز گذشته فراخوان مناقصه مربوط به این بازار اعلام و منتشر شد و سازنده‌های واجد شرایط بخش خصوصی در گام اول راه‌اندازی این بازار، برای مشارکت در ساخت ۱۴۶ پروژه فراخوانده شدند. یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، هدف دولت از راه‌اندازی این بازار بیش از آنکه بر عرضهمسکن ارزان‌قیمت به اقشار و گروه‌های مشخصی قرار داشته باشد، بیشتر بر مقابله با رکود ساختمانی استوار است؛ به عبارت دیگر طراحان این بازار قصد دارند با در اختیار گذاشتن زمین‌های دولتی به سازنده‌ها در مناطق شهری واقع در ۲۳ استان کشور، در گام اول نوعی محرک برای احیای موتور ساخت وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی ایجاد کنند؛ با این حال تحقیقات «دنیای اقتصاد» درباره جزئیات این بازار نشان می‌دهد اگرچه سازنده‌ها درخصوص نحوه طراحی واحدهای مسکونی بر روی زمین‌های دولتی در نظر گرفته شده در این مرحله از کار از اختیار نسبتا کاملی برخوردارند اما جزئیات مربوط به طراحی این واحدها قبل از اقدام برای دریافت پروانه و جواز ساختمانی باید با خطوط قرمز وزارت راه و شهرسازی در حوزه ساخت وسازهای دولتی مطابقت داشته باشد.  به این معنا که اگرچه دولت و وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان شریک بخش خصوصی در اجرای این پروژه‌ها در نقش مالک زمین مداخله مستقیم از بابت نحوه طراحی واحدهای مسکونی ندارد و فرآیند طراحی را به‌طور کامل به سازنده بخش خصوصی واگذار می‌کند اما متراژ واحدها و تراکم ساختمانی باید با معیارها و استانداردهای ساخت و سازهای دولتی مدنظر وزارت راه و شهرسازی در حوزه عرضه مسکن مصرفی مطابقت داشته باشد.  در واقع متراژ واحدها باید متناسب با تقاضای غالب مصرفی در بازار مسکن باشد و بنابراین ساخت واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ در اولویت عرضه مسکن در قالب راه‌اندازی این بازار قرار ندارد.

ضمن آنکه ضوابط شهرداری‌ها درخصوص جزئیات ساخت واحدهای مسکونی در هر شهر نیز یکی دیگر از ملاک‌ها ومعیارهای تعیین‌کننده نحوه طراحی و ساخت این واحدها محسوب می‌شود.  بنابراین قبل از اقدام برای دریافت پروانه و شروع عملیات ساختمانی سازندگان بخش خصوصی مساحت واحدها، تراکم ساختمانی و... را با همفکری و با نظر وزارت راه و شهرسازی مطابقت داده و به تایید مالک زمین(وزارت راه و شهرسازی)می‌رسانند. ممکن است پس از نهایی شدن طراحی‌ها و دریافت جواز ساختمانی برای شروع پروژه‌ها این میزان کمتر یا بیشتر از رقم اعلام شده باشد؛ همچنین محاسبات اولیه نشان می‌دهد این پروژه‌ها قرار است روی زمینی با مساحت بالغ بر یک میلیون مترمربع معادل ۱۰۰ هکتار در ۲۳ استان کشور در قالب ۱۴۶ پروژه مشخص احداث شود.

ظرفیت تعیین شده برای این بازار که می‌توان از آن به‌عنوان بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن یاد کرد فعلا و در مرحله اول حدود ۲۵ هزار واحد مسکونی است؛ هر چند این میزان پس از دریافت پروانه ساختمانی و نهایی شدن نقشه‌های مربوط به ساخت این واحدها به‌طور دقیق مشخص خواهد شد و ظرفیت این بازار هم‌اکنون بر مبنای برآوردهای اولیه، اعلام شده است. هم‌اکنون عمده پروژه‌های مشارکتی به‌صورت تک‌پروژه میان مالکان املاک مسکونی کلنگی و سازنده‌ها اجرا می‌شود وبا اتمام دوره ساخت متناسب با نسبت عرف بازار مشارکت در زمان عقد قرارداد مشارکت، هرکدام از شرکا اعم از مالک ملک کلنگی(زمین) و سازنده‌ اقدام به برداشت سهم خود از فرآیند مشارکت می‌کنند؛ هم‌اکنون نسبت روز مشارکت در ساخت مسکن در عمده پروژه‌های مشارکتی ساخت مسکن در شهر تهران به‌صورت سهم ۶۰درصدی مالک زمین و ۴۰ درصدی سازنده و همچنین پرداخت مبلغی به‌عنوان بلاعوض برای تامین هزینه رهن واحد مسکونی برای مالک یا مالکان زمین در طول دوره ساخت، تعیین می‌شود؛ مبلغ بلاعوض معمولا براساس عرف بازار مشارکت در ساخت مسکن و برمبنای نسبتی از قیمت روز واحد مسکونی نوساز در همان محله تعیین و از سوی سازنده به مالک زمین پرداخت می‌شود.  بررسی‌های انجام شده درخصوص جزئیات مرحله اول فراخوان مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی در ۲۳ استان کشور نشان می‌دهد قرار است نسبت مشارکت در قالب عواید مالک زمین و سازنده از ساخت این پروژه‌ها، بر مبنای یک فرمول متفاوت و جدید تعیین شود.

به تازگی کارشناسان وزارت راه و شهرسازی فرمولی جدید طراحی کرده‌اند که براساس نسبت آورده هر کدام از شرکا اعم از سازنده‌ها و وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان مالک زمین، سهم هر یک از طرفین مشارکت در اجرای این پروژه‌ها تعیین می‌شود؛ این فرمول تحت عنوان فرمول تعیین قدرالسهم سرمایه‌گذاری به‌صورت پویا بر مبنای ارزش آورده‌ای که هر کدام از طرفین مشارکت در ساخت این پروژه‌ها در طول دوره ساخت به پروژه تزریق می‌کنند اقدام به محاسبه و تعیین سهم هر کدام از طرفین خواهد کرد. با این حال از آنجا که قرار است مسوولیت ساخت این پروژه‌ها در قالب برگزاری مناقصه به سازندگان بخش خصوصی واگذار شود سازندگانی که در اسناد مناقصه سهم بیشتری را از فرآیند مشارکت و عواید ساخت و ساز پروژه‌ها برای وزارت راه و شهرسازی در نظر بگیرند در اولویت انتخاب به‌عنوان سازنده قرار خواهند گرفت.  یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد طول دوره ساخت این واحدها ۲ تا ۳ سال برآورد شده است؛ این در حالی است که زمین‌ها و پروژه‌های معرفی شده در فراخوان جذب سرمایه‌گذار ساختمانی و سازنده برای اجرای مرحله اول راه‌اندازی این بازار که روز گذشته مشخصات مربوط به آنها در آگهی فراخوان مشارکت در ساخت ۱۴۶ پروژه ساختمانی عمدتا مسکونی منتشر شد، فعلا شامل اراضی تحت مالکیت وزارت راه و شهرسازی در اراضی شهری غیر از اراضی واقع در بافت‌های فرسوده شهری است؛ این در حالی است که قرار است به زودی فهرستی از پروژه‌های مشارکتی و اراضی قابل واگذاری به سازندگان بخش خصوصی در بافت‌های فرسوده شهری در قالب راه‌اندازی بازار دوم مشارکت در ساخت نیز منتشر شود.

سهم تهران چقدر است؟

اطلاعات مربوط به فاز اول راه‌اندازی بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی که روز گذشته در قالب فراخوان برگزاری مناقصه برای ورود سرمایه‌گذار و سازنده بخش خصوصی به ۱۴۶ پروژه مسکونی در ۲۳ استان کشور منتشر شد حاکی است از حدود ۲۵ هزار واحد مسکونی تعریف شده برای اجرا در این بازار، حدود ۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی مربوط به چهار پروژه تعریف شده در تهران است.  قرار است در این مرحله در سه نقطه از استان تهران شامل واوان، تهرانسر و وردآورد چهار پروژه مشارکتی به ظرفیت حدود ۳ هزار و۴۰۰ واحد مسکونی اجرا شود؛ دو پروژه از این چهار پروژه در وردآورد قرار دارد.

سازنده‌ها استقبال می‌کنند؟

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون یک سوال مهم بابت میزان استقبال سازنده‌ها برای ورود به این بازار وجود دارد؛ اینکه آیا در شرایط فعلی سازنده‌ها از این بازار استقبال می‌کنند و به آن وارد می‌شوند؟ بازار ساخت وساز واحدهای مسکونی هم‌اکنون در شرایط رکودی قرار دارد که در صورت تعمیق رکود، شرایط فعلی دست کم‌ تا یک سال آینده ادامه خواهد داشت؛ این در حالی است که هم‌اکنون میزان تقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی به شدت کاهش یافته و برخی پیش‌بینی‌ها حاکی است ادامه شرایط فعلی منجر به کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد شد. با این حال یک نگاه خوشبینانه درخصوص راه‌اندازی بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن در مقطع زمانی فعلی بابت میزان استقبال سازنده‌ها برای ورود به این پروژه‌ها وجود دارد مبنی بر اینکه از آنجا که این پروژه‌ها طی دو تا سه سال آینده آماده بهره‌برداری و عرضه به بازار می‌شوند در واقع زمان عرضه آنها مصادف با ابتدای فاز رونق بعدی در بازار مسکن خواهد بود و بنابراین سازنده‌ها مشکلی بابت یافتن مشتری برای فروش واحدها نخواهند داشت. با این حال، در نقطه مقابل، برخی معتقدند عرضه زمین دولتی به تنهایی محرک کافی برای بازگرداندن سازنده‌ها به بازار ساخت وساز نیست.